Dernière mise à jour le 04/01/2018
Une des questions incontournables à se poser lorsqu’on met un bien immobilier en location est de savoir si l’on souhaite louer le bien vide ou meublé.
Moins répandue que la location vide, la location meublée permet de répondre à la demande de logement des étudiants, des hommes ou femmes « d’affaires » qui cherchent un pieds à terrre, des expatriés et autres personnes mobiles qui ne souhaitent pas s’encombrer de meubles.
Montant des loyers, turn-over des locataires, coût d’entretien … la location vide et la location meublée comportent chacune des avantages et des inconvénients, mais c’est surtout sur le plan fiscal que se fait la différence la plus notable. De ce point de vue, la location meublée tire son épingle du jeu, notamment si vous voulez vous construire un patrimoine tout en percevant des revenus avec une fiscalité relativement clémente.
Location meublée : des loyers plus élevés
Louer un logement meublé apporte un service supplémentaire par rapport à une location vide. Les loyers des locations meublées sont donc généralement plus élevés que ceux des locations vides. À qualité, surface et emplacement équivalents, un logement meublé se loue de 10% à 30% plus cher que le même logement loué vide.
Coût de l’équipement en location meublée
Louer un bien meublé coûte par définition plus cher à son propriétaire puisqu’il est nécessaire de l’équiper. Le coût de cet équipement est très variable selon le standing et le type de locataire recherchés. L’équipement pourra être simple et sommaire pour une location destinée à des étudiants. Elle se devra d’être de bon standing et complète (TV, lave-vaisselle, etc) si vous souhaitez vous adresser à une clientèle d’hommes et de femmes « d’affaires » ou d’expatriés. En contrepartie, les loyers pour une location meublée « haut de gamme » sont plus élevés.
Les frais d’entretien du logement meublé sont également plus élevés car vous devez potentiellement réparer ou renouveler le mobilier et les équipements.
Location meublée : turn-over plus important des locataires
Le bail pour une location vide est signé pour une durée de 3 ans, alors que le bail pour une location meublée est signé pour une durée de 1 an (prorogeable tacitement) et peut même être abaissée à 9 mois (sans reconduction tacite) si l’occupant est un étudiant.
Le bail d’une location meublée est donc plus souple. Cela peut être un avantage si vous avez besoin de pouvoir récupérer votre bien rapidement, mais cela peut aussi être un inconvénient pour votre tranquilité car le turn-over des locataires est généralement plus important et les loyers par conséquent moins réguliers.
La fiscalité des revenus locatifs
La différence la plus notable entre location vide et meublée apparait sur le plan fiscal.
Un des atouts majeurs de la location meublée est de pouvoir réduire très fortement (voir d’annuler) pendant une longue période la taxation des revenus tirés des loyers. En effet, les revenus de la location meublée sont considérés non pas comme des revenus fonciers, mais comme Bénéfices Industriels et Commerciaux (appelés BIC). Cele permet de déduire des loyers la plupart des charges mais également « l’amortissement » du bien et des meubles.
Les revenus de la location vide sont soumis à la (lourde) fiscalité des revenus fonciers. Toutefois, si vous réalisez de gros travaux, il est possible de les déduire et de créer ainsi un « deficit foncier » qui sera déductible des recettes locatives pendant 10 ans.
