Le marché de l’immobilier de bureaux
Un marché directement lié à l’emploi tertiaire
Le nombre de mètres carrés de bureaux loués par les entreprises diminue à mesure que le chômage augmente.
La valeur d’un immeuble est reliée au montant du loyer. Si le loyer baisse, la valeur de l’immeuble diminue
Un marché tiré par l’immobilier de bureaux en Ile de France
Taux de bureaux inoccupés en Ile de France : 6,8%
Offre immédiate de bureaux en Ile de France : 3,8 millions de m² à louer
Parc immobilier en Ile de France : 53 millions de m² dont 65% concentrés sur Paris et sa périphérie immédiate
Vente bureaux en 2015 : l’Ile de France représente 65% des transactions en volume
Et pourtant, cette offre abondante ne permet pas de répondre à la demande
Beaucoup de bureaux proposés à la location sont obsolètes et ne correspondent plus aux modes de travail des entreprises (espaces ouverts et flexibles)
Les locaux neufs / restructurés ne représentent que 16% de l’offre immédiate
Cette inadéquation s’accentue avec les nouvelles normes imposées par le Grenelle 2 de l’environnement qui comprend notamment la rénovation thermique obligatoire des bâtiments tertiaires avant 2020
L’immobilier de bureaux en Ile de France est un des marchés les plus transparents et organisés au monde
3ème plus grand marché mondial de bureaux après Tokyo et New-York.
1er marché européen en termes d’activité locative
1er marché européen en termes d’investissement
Le marché parisien attire les investisseurs français et étrangers : il a bâti son attractivité sur une forte densité de grandes entreprises de secteurs d’activité variés, une offre de bureaux diversifiée et sur un réseau de transports dense.
Un rendement régulier et stable dans le temps
Evolution du taux de rendement « prime » des bureaux en Ile de France
(taux de rendement « prime » des bureaux = taux de rendement des bureaux de bonne qualité)
Un rendement relativement stable qui se situe aujourd’hui autour de 4% à 6% par an, meilleur que celui des placements sans risque
C’est un placement qui a su résister aux crises. Le bail a une durée minimale connue (6 ans minimum, renouvelables) : les revenus sont ainsi sécurisés sur toute cette durée (sauf défaut de paiement), donc moins vulnérables que d’autres placements aux effets de la crise économique
NB : le rendement correspond au rapport entre les loyers perçus sur l’année et le prix du bien
Deux moteurs d’avenir pour le secteur
La mutation digitale
La montée en puissance des start-up, des gros acteurs incontournables du web donne le ton : nouveaux modes de travail, espaces de co-working, wi-fi intégré aux immeubles, etc. Ces nouveaux acteurs sont de gros consommateurs de surfaces de bureaux et redessinent progressivement et en profondeur le paysage de l’immobilier dans ce secteur.
Beaucoup d’entreprises suivent cette tendance et préparent leur mutation numérique : plus de connectivité et plus de flexibilité du travail.
Cette mutation digitale crée les conditions pour alimenter le marché de demain en nouvelles demandes
Le projet Grand Paris
A horizon 2025, les prolongations des lignes de métro 12 et 14, et la future ligne 15 du métro permettront probablement le développement du marché tertiaire dans les secteurs concernés
A horizon 2022, la ligne E du RER, qui reliera la gare Saint Lazare à La Défense, permettra de désengorger les transports et redynamiser cette zone
Sources : Immostat T1 2016, JLL – Why invest in Paris 2016, Nexity conseil & transactions – Point marché 2016 – Immobilier d’entreprise