Article écrit le 28/12/2017

L’année 2018 sera celle de la mise en oeuvre des nouvelles mesures du gouvernement Macron. L’immobilier sera concerné par un certaines d’entre elles. Si la suppression de la taxe d’habitation et l’IFI, l’impôt sur la fortune immobilière, ont suscité beaucoup de commentaires, d’autres mesures ont été moins médiatisées mais sont pourtant impactantes.Taxation des revenus fonciers et des plus-values immobilières, nouvelles règles de calcul de l’IFI, travaux et prélèvement de l’impôt à la source, réductions d’impôt, crédit immobilier … Nous faisons le point sur les mesures qui vont impacter votre patrimoine immobilier et ses revenus à partir de 2018.

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Taxation des revenus fonciers

Location vide (non meublée)

Les revenus fonciers issus d’un bien immobilier loué vide (c’est à dire non meubé) ne sont pas concernés par la flat tax. Le principe de taxation de ces revenus reste inchangé. En revanche, ils vont subir la hausse de la CSG de 1,7 point à partir du 1er janvier 2018.

Location meublée non professionnelle (LMNP)

Les revenus fonciers issus d’un bien immobilier loué meublé à titre non professionnel ne sont pas concernés par la flat tax. Le principe de taxation de ces revenus reste inchangé. En revanche, ils vont être impactés par deux changements :

• Les revenus fonciers issus de la location LMNP vont subir la hausse de la CSG de 1,7 point à partir du 1er janvier 2018.
• Le plafond du régime micro-BIC est réhaussé et passe de 33 200 € € à 70 000 € à compter de 2018, permettant ainsi à un plus grand nombre de propriétaires de bénéficier de ce régime fiscal.

Travaux, déficit foncier et impôt à la source

Le prélèvement de l’impôt à la source sera mis en place en janvier 2019. Les revenus perçus en 2018 ne seront donc pas imposés, sauf si vous percevez des revenus exceptionnels (plus-values immobilières par exemple) qui eux seront bien soumis à l’impôt.

Un dispositif dérogatoire concernant la déductibilité des travaux réalisés en 2018 et 2019 a été prévu du fait de la mise en place de l’impôt à la source, afin de ne pas pénaliser les professionnels du bâtiment.

Les travaux d’entretien ou de rénovation seront déductibles des revenus fonciers 2019 à hauteur de la moyenne des travaux réalisés en 2018 et 2019.

Concernant les monuments historiques, le gouvernement a prévu une extension de la déductibilité intégrale des travaux payés en 2019 pour les travaux sur des immeubles classés ou inscrits en 2019 au titre des monuments historiques, ou ayant reçu en 2019 le label de la Fondation du patrimoine.

Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), le nouvel ISF ne sera plus calculé que sur la valeur du patrimoine immobilier, les valeurs mobilières (assurance vie, PEA, actions, etc) ne seraient donc plus intégrées au calcul de l’impôt sur la fortune. L’IFI devrait fonctionner sur le même principe que l’ISF actuel, à quelques exceptions près qui ont leur importance …

Attention aux changements de règles de calcul

Les contribuables soumis à l’ISF pouvaient déduire de leur patrimoine imposable toutes leurs dettes, y compris les dettes fiscales comme par exemple le montant estimé de leur impôt sur le revenu, la taxe foncière, la taxe d’habitation, et même le montant estimé de l’ISF lui-même.

Or, le texte adopté à l’Assemblée implique que seule la taxe foncière et les dettes liées au patrimoine immobilier seront déductibles de l’assiette de calcul de l’IFI. Les autres dettes, la taxe d’habitation, l’impôt sur les revenus fonciers et le montant de l’IFI ne seront pas déductibles.

Le patrimoine immobilier imposable serait donc plus lourdement taxé avec l’IFI qu’avec l’ISF.

À ces nouvelles règles sur la déductibilité, il faut ajouter d’autres règles issues du dispositif anti-abus imaginé par le gouvernement pour lutter contre les stratégies de contournement.

Les SCPI

Il est prévu que les SCPI et OPCI soient soumis à l’IFI, y compris lorsqu’ils sont détenus sur un contrat d’assurance vie.

Réduction d’impôts

Pinel

Le dispositif Pinel sera prolongé jusqu’en 2021 mais sera réservé aux opérations réalisées dans les zones tendues (zones A, A bis et B1) du territoire à compter de 2018.

Le dispositif sera maintenu dans les zones B2 et C pour une demande de permis de construire déposée en 2017 et si le logement est acquis en 2018.

CITE (Crédit d’Impôt pour la Transition Énergétique)

Le CITE est reconduit jusqu’au 31 décembre 2018, mais avec quelques aménagements.

Le taux du crédit d’impôt est ramené à 15 % (au lieu de 30 % précédemment) pour les dépenses d’acquisition de matériaux d’isolation thermique des parois vitrées, de volets isolants et de portes d’entrée donnant sur l’extérieur, pour des travaux réalisés entre le 1^er janvier et le 30 juin 2018. Après cette date ces types de travaux ne seront plus éligibles au CITE.

Les chaudières à fioul sont exclues du dispositif dès le 1^er janvier 2018. Toutefois l’acquisition de chaudières à très haute performance énergétique utilisant le fioul comme source d’énergie peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt diminué à 15% jusqu’au 30 juin 2018.

En 2019, le CITE sera transformé en prime afin que les ménages en profitent dès l’achèvement des travaux.

Taxation des plus-values immobilières

Les plus-values issues de la cession d’un bien immobilier ne sont pas concernées par la flat tax. Le principe de taxation de ces plus-vaues reste inchangé. En revanche, elles vont subir la hausse de la CSG de 1,7 point à partir du 1er janvier 2018.

Suppression de la Taxe d’habitation

Crédit immobilier

Assurance emprunteur

À l’occasion d’un prêt immobilier, la souscription d’une assurance emprunteur permet à l’emprunteur de se protéger contre le risque de ne plus pouvoir rembourser les échéances de son prêt. En cas de décès, de maladie, d’invalidité, d’incapacité de travail, de perte d’emploi, l’assureur prend en charge le capital restant dû.

Aujourd’hui, lors de la souscription d’un crédit immobilier, vous pouvez choisir librement votre assurance emprunteur à condition que les garanties soient au moins égales à celles proposées par l’organisme prêteur. Vous disposez ensuite d’une année à compter de la date de conclusion effective du crédit pour changer d’assureur.

Pour les offres de prêt émises à partir du 22/02/2017, vous pouvez dorénavant résilier chaque année votre assurance emprunteur.

Un nouvel amendement prévoyait d’étendre dès le 1er janvier 2018 à tous les prêts émis avant le 22/02/2017 la possibilité de résilier chaque année votre assurance. Mais la Fédération bancaire française (FBF),  qui milite contre cette mesure, a saisi le conseil Constitutionnel pour tenter de la faire annuler. Celui-ci devra se prononcer sur sa validité et rendra son verdict le 12 janvier prochain.

Domiciliation des revenus

À partir du 1er janvier 2018, les banques devront indiquer par écrit les conditions et les avantages consentis au client qui accepte de domicilier ses revenus en contrepartie d’un prêt. L’avantage consenti consiste en général en un taux préférentiel et/ou une réduction de frais bancaires.

L’obligation de domiciliation des revenus ne pourra pas excéder 10 ans.

Si le client ne respecte pas son engagement, la banque sera alors en droit de supprimer l’avantage consenti pour l’ensemble des échéances restantes.

Grâce à cette nouvelle mesure, l’emprunteur saura ainsi précisément ce qu’il gagne à domicilier ses revenus dans la banque prêteuse, et ce qu’il perd s’il ne respecte pas son engagement.

PTZ (Prêt à Taux Zéro)

Le PTZ rest reconduit dans le neuf en zone A, A bis et B1 jusqu’au 31 décembre 2021 et en zone B2 et C jusqu’au 31 décembre 2019. Le PTZ dans l’ancien est recentré sur les zones B2 et C.

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