Article écrit le 01/06/2020 – Par MINGZI – Crédit photo : Fotolia

La crise sanitaire du Coronavirus a mis à mal le chiffre d’affaires et la trésorerie de nombreuses entreprises. Les SCPI qui leur louent des locaux professionnels pourraient à leur tour se trouver fragilisées si un trop grand nombre d’entre elles se trouve dans l’incapacité d’honorer les loyers. Selon une première estimation de l’observatoire des SCPI de Linxea, le taux de rendement moyen des SCPI en 2020 pourrait s’établir à 3,98% contre 4,4% en 2019.

L’observatoire base son analyse sur les taux de rendement prévisionnels pour 2020 estimés par 27 sociétés de gestion. Il en ressort que le taux de distribution de ces SCPI devrait connaitre une baisse de 9,44%. Si l’on applique cette baisse au rendement moyen des SCPI de 2019, alors le taux de rendement moyen des SCPI en 2020 pourrait s’établir à 3,98% contre 4,40% en 2019. Une baisse contenue étant donné le contexte.

Raphaël Oziel, Directeur du pôle immobilier de Linxea, livre son analyse de la situation.

Les loyers

Afin d’accompagner leurs locataires, de nombreuses SCPI sont passées d’un encaissement trimestriel des loyers à un encaissement mensuel, voire à un report des loyers. Raphaël Oziel constate que certaines SCPI ont déjà annoncé des niveaux d’encaissement de loyers encourageants pour le second trimestre, comme par exemple cette SCPI qui au 6 mai aurait encaissé deux tiers des loyers contre 80% normalement, soit une baisse de 14% environ à période constante.

Les dividendes

Au 1er trimestre 2020, les SCPI ont été peu affectées par la crise sanitaire : 84% d’entre elles ont distribué à leurs associés des dividendes globalement satisfaisants. En effet, le confinement n’a démarré que mi-mars et les SCPI encaissent les loyers avec un trimestre d’avance. Pourtant, 16% d’entre elles ont baissé significativement leurs dividendes (baisse supérieure ou égale à 20%). Certaines ont en effet procédé à une baisse immédiate de la distribution de l’ordre de 30%, par anticipation. D’autres ont redistribué ce qui a été réellement encaissé au premier trimestre. Enfin, certaines ont choisit de lisser la distribution de loyer sur l’année, en baissant immédiatement les loyers versés au titre du premier acompte même si le premier trimestre a été encaissé normalement. Cela concerne notamment les SCPI investies dans le secteur de l’hôtellerie.

Les réserves

L’analyse menée par l’observatoire montre que les SCPI disposent de locataires globalement solides et de confortables réserves qu’elles pourraient utiliser en fin d’année pour soutenir un rendement temporairement chahuté au cours du 2ème et 3ème trimestre 2020. D’autre part, des réserves de plus-values qui n’ont pas été répercutées sur le prix de souscription permettent de constituer un matelas de sécurité en cas de baisse de la valeur de leur patrimoine immobilier.

La collecte

La collecte des SCPI a encore une fois été exceptionnelle au cours du premier trimestre 2020. Selon l’ASPIM, elle s’est établie à 2,56 milliards d’euros, soit une progression de 24% par rapport au premier trimestre 2019.

Selon l’indice EDHEC IEIF Immobilier d’Entreprise France, la performance globale des SCPI d’entreprise au 31 mars 2020 s’établit à +6,7% sur une année glissante. Cette performance globale est constituée d’un rendement courant de +4,4% et d’une revalorisation des parts de +2,3%.

Pour Frédéric Bôl, Président de l’ASPIM, « s’il est encore trop tôt pour mesurer les conséquences des crises sanitaire et économique sur le secteur et la performance des fonds, force est de constater que les SCPI ont abordé la crise en bonne condition. Non seulement la croissance de la collecte a été solide au premier trimestre, mais aucun mouvement significatif de retraits n’est à signaler sur les mois de mars et d’avril. Depuis le début de la crise, les adhérents de l’ASPIM soutiennent leurs locataires commerçants en difficulté par des mesures d’aménagement des loyers commerciaux, avec une préoccupation constante pour l’intérêt des porteurs de parts. C’est en anticipation de ces mesures d’accompagnement, qu’une majorité de SCPI a choisi de réduire le montant du premier acompte sur dividende de l’année. »

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