Article écrit le 27/12/2022 – Par MINGZI – Crédit photo : 123RF – Article sponsorisé par Louve Invest
Comme tout propriétaire de bien immobilier, le détenteur de parts de SCPI doit supporter des frais. Quelle est la nature des frais prélevés sur une SCPI et à combien s’élèvent-ils ?
Quels sont les frais d’une SCPI ?
L’objectif d’une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est de collecter des fonds auprès des épargnants en vue d’acquérir des biens immobiliers puis de les louer pour en tirer des revenus locatifs. La société de gestion de la SCPI s’occupe de la collecte des fonds, de la recherche et de l’acquisition des biens, de l’exploitation et de la gestion du parc immobilier (location, encaissement des loyers, travaux, gestion administrative …) et de l’éventuelle revente des immeubles. Elle reverse ensuite les loyers nets de frais aux associés (c’est-à-dire aux épargnants détenteurs de parts de la SCPI), au prorata des parts détenues. Ces services, qui nécessitent une certaine expertise, sont refacturés à travers différents frais.
Les frais de souscription
Les frais de souscription sont prélevés une seule fois au moment de l’achat des parts de SCPI. Ils servent à financer les frais liés à l’acquisition des biens : recherche des fonds et des biens immobiliers, frais de notaire, rémunération des intermédiaires et du distributeur …
Selon le courtier en ligne Louveinvest.com, pour une SCPI de rendement, les frais de souscription varient généralement entre 7% et 12% du prix de souscription de la part. Ils sont prélevés au moment de la revente de la part et sont déduits de son prix de retrait. C’est donc lorsqu’il revend ses parts que l’épargnant verra l’impact des frais de souscription. Plus la SCPI se sera valorisée, plus son prix de retrait sera élevé et les frais amortis. C’est pour cette raison qu’il est recommandé aux épargnants de conserver leurs parts de SCPI au moins 8 ans. Si ces frais peuvent paraitre assez élevés, ils sont toutefois comparables aux frais d’acquisition d’un bien immobilier en direct.
Comment réduire les frais de souscription d’une SCPI ?
Il est possible de réduire les frais de souscription d’une SCPI en passant par un distributeur qui prélève une commission raisonnable. En effet, sur la totalité des frais de souscription, le distributeur (c’est-à-dire l’organisme qui vend les parts de SCPI à l’épargnant) reçoit généralement entre 5% et 7% du montant investi. Certains distributeurs ont dimensionné leur commission au plus juste, à l’image de Louve Invest, un courtier en ligne qui a optimisé ses coûts grâce au digital tout en veillant à la qualité de service. Ainsi, Louve Invest rembourse à ses investisseurs les frais de souscription à hauteur de 2,5% du montant investi. Par exemple, en investissant 10.000 euros, l’épargnant bénéficie d’un cashback de 250 euros.
Il est également possible d’opter pour une de ces nouvelles SCPI sans frais de souscription ou à frais de souscription réduit (de l’ordre de 2% à 3%). Naturellement, ces SCPI se rattrapent sur d’autres types de frais et pratiquent généralement des frais de gestion (voir ci-dessous) plus élevés que la moyenne du marché.
Les frais de gestion
Les frais de gestion servent à financer les dépenses liées au fonctionnement de la SCPI (information régulière des associés, organisation de l’assemblée générale annuelle, expertise du patrimoine immobilier …) et celles liées à la gestion administrative et locative du parc immobilier (travaux d’entretien, taxes, charges, gestion des locataires, recouvrement des loyers et gestion des impayés …)
Les frais de gestion sont directement prélevés sur les loyers encaissés, avant versement aux associés. Le rendement d’une SCPI est exprimé net de frais de gestion. Ils s’élèvent en moyenne à 11% des loyers encaissés et peuvent varier entre 7% et 18% selon les SCPI.
La commission d’acquisition ou de cession d’actifs immobiliers
Une commission est prélevée pour l’achat ou la cession d’un bien pour rémunérer la société de gestion. Elle est calculée sur le montant de l’acquisition ou de la cession. La société de gestion peut appliquer soit une commission d’acquisition, soit une commission de cession ou les deux. Elle est prélevée directement sur les loyers perçus.
Les frais de suivi de pilotage de la réalisation des travaux
La SCPI peut mettre en place des frais de suivi de pilotage de la réalisation des travaux. Ils correspondent généralement à un pourcentage du montant total des travaux réalisés et sont prélevés directement sur les loyers perçus avant versement des dividendes aux associés.
Les frais de cession de parts
L’épargnant peut décider de vendre ses parts de SCPI de gré à gré, c’est-à-dire sans passer par la société de gestion de la SCPI. Dans ce cas, des frais de cession de parts sont appliqués par la société de gestion. Ces frais sont à la charge du cédant ou de l’acquéreur.
Les frais de retrait
Afin de maitriser les entrées et sorties des épargnants, certaines sociétés de gestion (notamment celles qui pratiquent des frais de souscription à 0%) mettent en place des frais de retrait. Il peut par exemple s’agir d’un prélèvement de 5% pour toute revente des parts pendant les 3 premières années de détention.
Bon à savoir
Les frais prélevés par une SCPI sont détaillés dans les statuts et dans les documents d’information de la SCPI remis à l’investisseur au moment de la souscription.
Article sponsorisé par Louve Invest
