Article écrit le 23/02/2022 – Par MINGZI – Crédit photo : Fotolia
Étage, époque de construction, nombre de salles de bains, balcon, terrasse, piscine … Quelles sont les caractéristiques qui valorisent le plus un bien immobilier ? Ces éléments sont-ils les mêmes pour un appartement ou une maison ?
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Appartement ou maison
Bien entendu, les éléments qui valorisent le plus un bien immobilier ne sont pas forcément les mêmes, selon qu’il s’agit d’un appartement ou d’une maison.
Par exemple, le prix d’un appartement ayant une situation centrale est plus élevé de + 4,9 % s’il est en cœur de ville. L’écart est en revanche moins marqué pour les maisons (seulement + 1,9 %). En effet, pour gagner de l’espace et un environnement plus vert, le fait de s’éloigner des services est vécu comme un facteur moins pénalisant pour les propriétaires qui achètent une maison.
La rareté des caractéristiques selon la nature du bien est également un facteur différenciant. Ainsi, l’existence d’un extérieur n’augmente le prix d’une maison que de + 4,5 % en moyenne, alors qu’il l’augmente de + 9,6 % pour un appartement dans les grandes villes de France.
Les facteurs différenciants pour un appartement
En termes d’impact sur le prix, l’époque de construction du logement est le facteur le plus déterminant.
À type de logement égal, un bien construit après 2004 se vend en moyenne 17,3 % plus cher qu’un bien bâti entre 1946 et 1971. Les appartements plus récents bénéficient en effet d’une meilleure isolation thermique et phonique notamment. En revanche, le « charme de l’ancien » reste une caractéristique susceptible de faire grimper les prix : + 7,3 % pour un immeuble construit entre 1800 et 1914 par rapport à une construction érigée entre 1946 et 1971.
Dans le palmarès des caractéristiques les plus valorisantes pour un appartement vient ensuite la présence d’un balcon ou d’une terrasse (+ 9,6 %) et, pour compléter ce podium, celle de salles de bains supplémentaires (2 ou plus) (+ 7,9 %).
Contrairement aux idées reçues, l’existence d’un ascenseur ne crée pas de différence majeure sur le prix du bien (+3,5 % seulement).
La taille de l’immeuble dans lequel se situe le logement peut s’avérer particulièrement pénalisante : le prix d’un appartement recule de 10 % dans une résidence de plus de six étages par rapport à une autre de trois étages.
Les facteurs différenciant pour les maisons
Tout comme pour les appartements, la date de construction est la caractéristique de valorisation la plus importante pour les maisons.
Cette fois-ci, il existe une prime aux constructions les plus anciennes : la valeur d’une maison bâtie avant 1800 est en moyenne 15,2 % plus élevée au m2 que celle d’une maison construite entre 1946 et 1971. Cela s’explique principalement par leur rareté, leur cachet et leur charme historique. Les maisons construites après 2004 tirent bien leur épingle du jeu et se vendent 13,4 % plus cher.
Le second élément le plus impactant sur le prix d’une maison est la présence d’une piscine. Cette prestation fait grimper le prix de 8 % dans les grandes villes de France.
Même s’il reste limité, l’existence d’un espace extérieur se fait également ressentir sur le prix de vente des maisons (+ 4,5 %), et ce, bien plus que l’existence d’un parking (+ 3,6 %) et surtout, de salles de bains supplémentaires (2 ou plus)(seulement + 1,3 %).
Des effets variables selon les villes
Les conséquences des caractéristiques sur le prix de vente d’un appartement diffèrent selon que le bien se situe à Paris, dans l’une des dix plus grandes métropoles françaises ou dans une ville un peu plus petite.
Par exemple, la présence de salles de bains supplémentaires (2 ou plus) dans un appartement fait grimper sa valeur de + 12,2 % dans une commune du Top 40, de + 9,1 % dans une agglomération du Top 10 et d’à peine + 3,4 % dans la capitale.
Autre exemple : c’est dans les communes du Top 11 les plus ensoleillées et aux températures les plus élevées qu’un extérieur est le plus valorisé (+ 14,2 % à Marseille, + 11% à Nice et + 9,4% à Montpellier contre + 4,7 % à Rennes). À Paris, l’effet « balcon/terrasse » se révèle moins fort avec un impact de seulement + 7,7 %.
