Crédit photo : Fotolia – Ecrit le 26/05/2019

Le marché du crowdfunding immobilier connaît une forte croissance. En 2018, les projets ont rapporté en moyenne 9%. Avec des taux d’emprunt aussi élevés, pourquoi les promoteurs immobiliers ont-ils recours aux plateformes de financement participatif pour lever des fonds ?

Le marché du crowdfunding immobilier

Le montant des fonds collectés par les plateformes de crowdfunding immobilier en 2018 a atteint 185 millions d’euros, c’est 83% de plus qu’en 2017. Cela a permis de financer 343 projets pour un montant moyen collecté de 539 000 euros par projet.

Pour les épargnants qui ont misé sur le crowdfunding immobilier en 2018, la durée de placement est de 23 mois en moyenne et le rendement annuel de 9%.  Un rendement d’autant plus intéressant que le taux de défaut (lorsque le promoteur se retrouve dans l’incapacité de rembourser le prêt) depuis 2012  est faible (0,67%). Néanmoins, il faut noter que le taux de retard (lorsque le promoteur n’a pas pu rembourser à la date prévue) atteint environ 8% des projets.

Comment fonctionne le crowdfunding immobilier ?

L’investissement dans des programmes de construction immobiliers, que ce soit de l’habitation ou des bureaux, n’est traditionnellement accessible qu’aux institutionnels. Le crowdfunding immobilier l’a rendu accessible aux épargnants particuliers. Il s’agit pour un promoteur immobilier de faire appel à une plateforme de financement participatif pour collecter des fonds qui serviront à financer un projet de promotion immobilière.

Lorsqu’un promoteur immobilier lance un projet de construction, il créé une société dédiée au programme immobilier dont l’objectif est de gérer sa construction et sa commercialisation. La société emprunte de l’argent aux particuliers investisseurs via la plateforme de financement participatif. L’emprunt est fait sous forme d’obligation. Lorsque tous les lots ont été vendus, les épargnants récupèrent leur investissement augmenté des intérêts d’emprunt.

Pourquoi les promoteurs immobiliers font-ils appel au crowdfunding ?

Les taux d’emprunt proposés par les plateformes sont élevés (entre 7% et 12%). Dans ces conditions, pourquoi les promoteurs immobiliers font-ils appel au crowdfunding ?

Lorsqu’un promoteur lance une opération, il a besoin de recourir au crédit bancaire pour pouvoir financer la construction. Or, les banques n’accordent le prêt qu’à condition que le promoteur apporte des garanties : celui-ci doit bloquer plusieurs centaines milliers d’euros de fonds propres  sur toute la durée de l’opération immobilière, et ce malgré les appels de fonds versés par les futurs acquéreurs.

Certains promoteurs peuvent donc manquer des opportunités commerciales, comme par exemple l’achat d’un nouveau terrain. Cela représente un manque à gagner important pour eux et ralentit leur développement. Le recours au crowdfunding leur permet de saisir ces opportunités et constitue à ce titre une source de développement de leur activité. Mais cela leur permet également d’augmenter leur capacité en fonds propres et ainsi réaliser un plus grand effet de levier auprès de la banque.

Par ailleurs, via une plateforme de crowdfunding, le délai pour obtenir les fonds nécessaires est très court. Cela permet ainsi au promoteur de couvrir rapidement les premiers frais. De plus, celui-ci subit moins de contraintes que s’il passait par exemple par un fonds d’investissement, plus intrusif dans les décisions et le déroulement du projet.

Enfin, les promoteurs prennent conscience que le crowdfunding immobilier peut être une source de diversification de la provenance de leurs fonds propres.

Avec la loi PACTE, le montant maximal de collecte par projet va être porté de 2,5 à 8 millions d’euros. Cela pourrait attirer vers le crowdfunding les promoteurs immobiliers les plus importants, qui cherchent souvent des financements supérieurs à 2 millions.

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