Article écrit le 20/04/2018

Vous êtes propriétaire d’une résidence secondaire mais vous ne l’occupez que quelques semaines par an. Son entretien occasionne des dépenses et vous envisagez de la louer afin de couvrir tout ou partie de ces frais. Comment louer, quelle fiscalité pour vos revenus locatifs, les points clés pour vous décider.

Pourquoi louer sa résidence secondaire ?

Selon un sondage FNAIM / Ifop, 40% des propriétaires de résidences secondaires affirment louer leur résidence secondaire. Il s’agit pour eux de couvrir les charges d’entretien de leur bien (19%) et les éventuelles annuités d’emprunt immobilier contractées pour son acquisition (17%). Ces propriétaires ne sont pas dans une optique d’investissement immobilier locatif : 62% des loueurs tirent moins de 5 000 € de revenus annuels de la location.

La fiscalité

Tout d’abord, la location saisonnière implique de louer votre résidence secondaire meublée. Les loyers que vous tirerez de la location seront donc soumis au régime LMNP (Location Meublée Non Professionnelle). Ce régime permet de déduire de nombreux frais et de réduire très fortement les revenus locatifs imposables.

Si les loyers sont inférieurs à 70 000 € par an, vous pouvez opter pour le régime LMNP micro-BIC. Seulement 50% des loyers sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Si vos charges sont supérieures à 50% des loyers, vous avez peut-être intérêt à opter pour le régime réel qui permet déduire de vos loyers les charges liées à l’exploitation du bien (frais d’agences, assurances, charges de copropriété, taxe foncière), aux intérêts d’emprunts, aux travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration, mais également les frais d’acquisition du bien (exemple : frais d’acte notarié, commission des intermédiaires), les charges d’amortissement du bien et des meubles qui le composent (chaque année, vous pouvez déduire de vos loyers un pourcentage du prix du bien et de ses meubles)

Si vous avez fait classer votre logement en meublé de tourisme, l’abattement n’est pas de 50% mais de 71% et s’applique jusqu’à 170 000 € de revenus. Cela signifie que seulement 29% du montant des loyers est imposé.

Agence, site internet de location en ligne : quel intermédiaire choisir ?

Sites internet de location en ligne, agences, réseau d’amis … il existe de nombreuses façons de trouver des locataires. Le sondage FNAIM / Ifop montre que 52% des personnes qui louent leur résidence secondaire passent par une plateforme internet, notamment par Le Bon Coin (35%), Airbnb (20%) ou Abritel (14%). 92% se déclarent très satisfaits de ce choix.
L’autre moitié des loueurs passe par son réseau d’amis (36%), par une agence immobilière (25%), par un site personnel (5%) ou encore par un office de tourisme (5%).

Louer au bon prix et à la bonne période

Les sites internet de location en ligne permettent de se faire une idée du prix des locations dans un secteur géographique donné. Vous pouvez également vous adresser à l’office de tourisme ou aux agences immobilières locales. Ils pourront également vous donner des indications sur les périodes de location où la demande est plus forte.

Selon le sondage FNAIM / Ifop, en moyenne, le propriétaire d’une résidence secondaire la loue 21 semaines par an : la moitié d’entre eux loue régulièrement et l’autre moitié plus occasionnellement (moins de 10 semaines par an), essentiellement pendant les vacances scolaires. Les propriétaires indiquent ne pas louer plus régulièrement leur bien parce qu’ils n’ont pas assez de clients, ou bien parce qu’ils jugent les contraintes fiscales trop pénalisantes, ou encore parce qu’ils ne sont pas sur place et ne font pas confiance aux intermédiaires.

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