Dernière mise à jour le 13/07/20213- Crédit photo : 123RF

Investir en loi Pinel permet à un particulier de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant s’élever jusqu’à 63.000 €. Ce dispositif a été mis en place en 2014 afin de soutenir l’offre de logements locatifs en France en incitant les particuliers à investir. Comme tout investissement, ce n’est pas un choix à prendre à la légère : c’est un placement sur le long terme qui possède de nombreux pièges à éviter. Retrouvez dans notre article l’ensemble des conditions pour réussir sereinement votre projet immobilier en Pinel.

1. Quelles conditions doivent être réunies pour devenir Éligible à la Loi Pinel ?

Les conditions pour devenir investisseur

Pour être éligible à la loi Pinel, il est nécessaire que l’investisseur respecte certaines conditions :

• Être majeur et imposable en France
• Être solvable

 

La solvabilité de l’investisseur se traduit par un taux d’endettement inférieur à 33 %. Une situation stable sur le plan professionnel et sur le plan financier permet au particulier de contracter le crédit nécessaire à son investissement.

Il est également conseillé à l’investisseur d’être âgé de moins de 65 ans. Une fois cet âge dépassé, l’obtention d’un prêt immobilier est plus complexe.

Les modalités pour le logement

Il est nécessaire que le logement sujet à l’éligibilité remplisse des conditions d’État, de zone et d’utilisation.

Le bien doit être acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement. Il peut également être rénové, sous réserve de certaines règles à suivre. Les normes de construction RT 2012 et BBC 2005 doivent également être respectées.

Pour être éligible, le logement doit être situé dans les zones déterminées par le dispositif : les zones A, A bis, et B1. Certaines dérogations permettent l’éligibilité en zones B2 et C, telle que l’expérimentation régionale actuellement à l’oeuvre en Bretagne.

Enfin, le bien doit être loué nu et représenter la résidence principale du locataire.

Le choix du locataire

Le choix du locataire n’est pas laissé au libre-arbitre de l’investisseur. S’il est possible de louer le logement à un membre de sa famille, celui-ci ne doit pas faire partie du foyer fiscal du propriétaire.

Également, le dispositif Pinel est empreint d’une volonté d’aider à l’accès à un logement décent pour les ménages les plus modestes. En fonction de la localisation du bien et de la composition du foyer des locataires, des plafonds de ressources existent.

2. Les plafonds à respecter pour rester éligible à la loi Pinel

Les ressources du locataire sont encadrées

Comme évoqué précédemment, les ressources des locataires sont soumises à des plafonds à ne pas dépasser pour que le bien reste éligible au dispositif Pinel. Bien entendu, si les revenus des locataires Évoluent et dépassent ce plafond après la signature du bail, le logement ne perd pas son éligibilité.

Les ressources à respecter sont répertoriées en fonction de la situation du logement et de la composition du foyer.

Plafonds de ressources loi Pinel 2023

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2023, les plafonds annuels de ressources loi Pinel 2023 sont les suivants :

Composition du foyer locataire	Lieu de situation du logement
	Zone A Bis	Zone A	Zone B1	Zone B2 et C
Personne seule	41 855 €	41 855 €	34 115 €	30 704 €
Couple	62 555 €	62 555 €	45 558 €	41 001 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge	82 002 €	75 194 €	54 785 €	49 307 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge	97 904 €	90 070 €	66 139 €	59 526 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge	116 487 €	106 627 €	77 805 €	70 025 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge	131 078 €	119 897 €	87 685 €	78 917 €
Majoration par personne supplémentaire	+ 14 603 €	+ 13 369 €	+ 9 782 €	+ 8 801 €

Le loyer doit respecter un montant maximum

Le loyer du logement est encadré, dans la volonté de favoriser l’accès à un logement décent pour les foyers modestes. Ainsi, en fonction des zones, un prix au m² est défini.

Plafonds des loyers loi Pinel 2023

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2023, les plafonds de loyer mensuel par mètre carré (charges non comprises) loi Pinel 2023 sont les suivants :

Zones	A BIS	A	B1	B2
Prix au m²	18,25 €	13,56 €	10,93 €	9,50 €

Afin de déterminer le loyer maximum possible pour un logement, il est nécessaire de connaître la surface utile du logement. Cette surface prend en compte la surface habitable à laquelle on ajoute la moitié de la surface des annexes (cave, balcon, sous-sols, loggias, terrasses couvertes, etc.). La surface maximale des annexes est fixée à 8 m².

Une fois la surface utile déterminée, le calcul du loyer diffère si cette surface est supérieure ou inférieure à 38 m².

• Si la surface utile est inférieure à 38 m², le calcul du loyer suit la formule surface utile * prix au m² * 1,2
• Si la surface utile est supérieure à 38 m², le calcul à effectuer est surface utile * prix au m² * (0,7 + 19/surface utile)

L’investissement ne doit pas dépasser certains paliers

Investir dans un bien pour être éligible à la loi Pinel est encadré. En effet, un investisseur ne peut pas acquérir plus de deux logements éligibles à la loi Pinel chaque année. Le montant total de cet investissement est également limité à 300.000 € et le prix au m² de chaque logement doit être inférieur à 5.500 €.

3. Comment Éviter certains pièges lors de mon investissement ?

Investir en loi Pinel n’est pas un choix à prendre à la légère : c’est un placement sur le long terme. Ainsi, il est nécessaire de prendre en compte la rentabilité du projet et non d’effectuer un achat sur un coup de cœur.

Dans la situation d’un investissement en loi Pinel, il est indispensable de demander l’avis d’un professionnel. Cet expert, en général un agent immobilier aguerri ou un conseiller en gestion de patrimoine, vous permet de vous assurer de la rentabilité et de la viabilité de votre investissement. Il doit vous accompagner tout au long de votre projet, de l’Élaboration de votre dossier à l’établissement de la déclaration fiscale.

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Les conditions pour bénéficier du dispositif loi Pinel

Pour être éligible à l’investissement loi Pinel, le logement doit remplir des conditions.

Le bien doit être acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement. Il peut également être rénové, sous réserve de certaines règles à suivre. Les normes de construction RT 2012 et BBC 2005 doivent également être respectées. Le logement doit être situé dans certaines zones géographiques : les zones A, A bis, et B1. Certaines dérogations permettent l’éligibilité en zones B2 et C, telle que l’expérimentation régionale actuellement à l’oeuvre en Bretagne. Enfin, le bien doit être loué nu et représenter la résidence principale du locataire. Ce dernier ne doit pas faire partie du foyer fiscal du propriétaire.

Un investisseur ne peut pas acquérir plus de deux logements éligibles à la loi Pinel chaque année. Le montant total de cet investissement est également limité à 300.000 euros et le prix au m² de chaque logement doit être inférieur à 5.500 euros.

Le dispositif Pinel a pour objectif de faciliter à l’accès à un logement décent pour les ménages les plus modestes. Aussi, en fonction de la localisation du bien et de la composition du foyer des locataires, des plafonds de ressources existent. Le loyer du logement est également encadré. Ainsi, un plafond prix au m² est défini en fonction des zones.

Locataires : Plafonds de ressources loi Pinel

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2023, les plafonds annuels de ressources loi Pinel sont les suivants :

Composition du foyer locataire	Lieu de situation du logement
	Zone A Bis	Zone A	Zone B1	Zone B2 et C
Personne seule	41 855 €	41 855 €	34 115 €	30 704 €
Couple	62 555 €	62 555 €	45 558 €	41 001 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge	82 002 €	75 194 €	54 785 €	49 307 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge	97 904 €	90 070 €	66 139 €	59 526 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge	116 487 €	106 627 €	77 805 €	70 025 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge	131 078 €	119 897 €	87 685 €	78 917 €
Majoration par personne supplémentaire	+ 14 603 €	+ 13 369 €	+ 9 782 €	+ 8 801 €

Plafonds des loyers loi Pinel 2023

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2023, les plafonds de loyer mensuel par mètre carré (charges non comprises) loi Pinel sont les suivants :

Zones	A BIS	A	B1	B2
Prix au m²	18,25 €	13,56 €	10,93 €	9,50 €

Afin de déterminer le loyer maximum possible pour un logement, il est nécessaire de connaître la surface utile du logement. Cette surface prend en compte la surface habitable à laquelle on ajoute la moitié de la surface des annexes (cave, balcon, sous-sols, loggias, terrasses couvertes, etc.). La surface maximale des annexes est fixée à 8 m².

Une fois la surface utile déterminée, le calcul du loyer diffère si cette surface est supérieure ou inférieure à 38 m².

• Si la surface utile est inférieure à 38 m², le calcul du loyer suit la formule surface utile * prix au m² * 1,2
• Si la surface utile est supérieure à 38 m², le calcul à effectuer est surface utile * prix au m² * (0,7 + 19/surface utile)