Article écrit par MINGZI – Le 27/07/2023 – Crédit photo : 123RF

Acheter ou louer : deux stratégies s’opposent pour loger son enfant étudiant. Le choix doit prendre en considération la ville ciblée, de la typologie du bien, le budget, la durée prévisionnelle des études, les potentielles aides en fonction mais aussi de la possibilité et volonté de se constituer un patrimoine.

Acheter ou louer : deux stratégies s’opposent pour loger son enfant étudiant. Le choix doit prendre en considération la ville ciblée, de la typologie du bien, le budget, la durée prévisionnelle des études, les potentielles aides en fonction du projet (allocations, primes de rénovation…), mais aussi de la possibilité et volonté de se constituer un patrimoine. La FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier) et l’observatoire des loyers Clameur ont mené une étude sur les 30 communes françaises comptant le plus d’étudiants.

Comparaison des mensualités à l’achat et à la location

L’étude permet de comparer, pour un studio de 25 m2, le loyer moyen à la mensualité que représenterait un achat (sur la base d’un emprunt sur 20 ans à un taux à 3,15 %, de droits de mutation de 7,5% et compte tenu de la taxe foncière, des travaux et de certaines charges).

Dans certaines villes, l’achat est plus intéressant que la location. Par exemple, pour un studio de 25 m2 à Saint-Etienne, il faut débourser un loyer de 305 euros contre une mensualité de 220 euros à l’achat. Cela représente une économie de 5 478 euros si le bien est revendu au bout de 5 ans et si les prix restent stables et de 3 684 euros si les prix baissent de 1 % par an.

Idem à Limoges (278 euros à l’achat versus 315 euros à la location, pour une économie de 3 749 euros à prix stable), Valenciennes (363 euros versus 386 euros, soit une économie de 3 771 euros).

Dans d’autres villes comme Brest, Poitiers ou Besançon, la différence est minime.

Au contraire, dans certaines villes, la location est de loin plus avantageuse. C’est le cas de Strasbourg où il faut débourser un loyer de 376 euros contre 741 euros à l’achat, soit une économie de 10 890 euros si les prix restent stables et de 16 937 euros si les prix baissent de 1% par an. Idem à Paris (770 euros à la location versus 1 512 euros à l’achat, pour une économie de 21 203 euros à prix stable), Lyon (451 euros versus 841 euros, soit une économie de 11 253 euros), Rennes (406 euros versus 722 euros, soit une économie de 8 866 euros) ou encore Nice, Bordeaux, Nantes, Toulouse.

Le taux de rendement

Le taux de rendement (le ratio entre le revenu locatif annuel et le prix d’acquisition) est un élément à bien étudier car il sert de mesure de référence pour justifier de l’opportunité de l’investissement.

Ainsi, le taux de rendement net escompté à l’acquisition d’un studio de 25 m2 (hors fiscalité sur les revenus personnels) le plus élevé est obtenu à Saint-Étienne (7,5 %), devant Limoges (6,1 %), Valenciennes (5,8 %) et Brest et Poitiers (5,1 %), loin devant Lyon (2,9 %) et Paris (2,7 %). Toutefois, si à Nice, Rennes ou Bordeaux, le taux de rendement affiché autour de 3 % semble attractif, il est à ramener au prix d’acquisition (entre 120 000 et 135 000 euros pour un 25 m2).

Anticiper la remontée des taux

Pour ceux qui feraient le choix d’investir, il est nécessaire de prendre en compte le contexte de remontée de taux d’intérêt. Les taux de crédits sont repartis à la hausse et pourraient atteindre les 4 % dans les prochains mois, ce qui alourdit la coût de l’emprunt et rend l’investissement moins intéressant. Selon l’étude FNAIM, pour 100 000 euros empruntés sur 20 ans, les écarts de mensualité sont considérables entre un taux à 1 % et à 4 %, puisque celle-ci passe de 459 euros à 605 euros. Ainsi, dans un scénario de revente à 3 ans, les intérêts payés passent de 2800 euros à 11 405 euros, soit une perte d’environ 8 500 euros.

Prendre en compte les aides et avantages fiscaux

Que ce soit à la location ou à l’achat, il faut également tenir compte des aides et avantages fiscaux possibles.

À la location, il existe de nombreuses aides financières en fonction des ressources du foyer (Aide personnalisée au logement, Allocation logement sociale) qui permettent de faire baisser le prix du loyer.

À l’achat, il existe des dispositifs de défiscalisation immobilière qui peuvent être adaptés à la situation. Par exemple, le dispositif Denormandie (acquisition d’un logement ancien dans une des 222 villes labellisées Cœur de Ville, qui fera l’objet de travaux représentant au moins 25 % du prix) permet une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 21 % de l’investissement dans la limite d’un plafond de 300 000 euros et offre la possibilité de louer le bien à ses ascendants ou descendants à la condition qu’ils ne soient pas rattachés au foyer fiscal du propriétaire.

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