Dernière mise à jour le 27/07/2019 – Par Em. Lebon – Crédit photo : Fotolia
L’IFI ou impôt sur la fortune immobilière, le nouvel ISF, est entré en vigueur le 1er janvier 2018. Le nouvel ISF n’est plus calculé que sur la valeur du patrimoine immobilier. Son principe de fonctionnement est le même que celui de l’ISF, à quelques détails près qui peuvent faire une différence de taille dans certains cas … Comment fonctionne l’impôt sur la fortune immobilière ? Seuil, barème, patrimoine taxable, abattements, dépenses déductibles, investissement dans les PME, SCPI, nue-propriété, signes extérieurs de richesse : les points importants à connaitre sur l’IFI.
Première année d’existence pour l’Impôt sur la fortune immobilière
Le patrimoine taxable à l’IFI a été déclaré par les redevables en même temps que les revenus de l’année 2017. Pour cette première année d’existence, 120 000 ménages ont déposé une déclaration IFI. En 2018, l’impôt devrait devrait rapporter un peu plus d’un milliard d’euros, c’est 3,2 milliards de moins que l’ISF qui était acquitté par 340 000 ménages.
Fonctionnement de l’impôt sur la fortune immobilière
Le patrimoine imposable à l’IFI, les abattements et les exonérations
L’IFI : un impôt sur le patrimoine immobilier
Pour rappel, avec l’ISF ancienne version, sauf exception (biens professionnels, oeuvres d’art, voitures de collection, etc), tous les actifs que vous possédiez devaient être déclarés (épargne, bijoux, meubles, immobilier, voitures, etc). La résidence principale bénéficiait d’un abattement de 30%. Tout foyer fiscal avec un patrimoine net supérieur à 1,3 million d’euros était assujetti à l’ISF.
Avec l’IFI, seul le patrimoine immobilier est soumis au nouvel impôt sur la fortune.
L’impôt sur la fortune immobilière fonctionne sur le même principe que l’ISF : tout foyer fiscal avec un patrimoine immobilier net (c’est à dire déduction faite des dettes) supérieur à 1,3 million d’euros y est assujetti.
La valeur du patrimoine immobilier s’apprécie au 1er janvier de l’année.
La résidence principale
Le barème, l’abattement de 30% sur la résidence principale et le mécanisme de plafonnement de l’ISF qui permettait de limiter l’impôt à 75% des revenus sont maintenus. L’IFI, augmenté des impôts sur le revenu, ne peut donc pas excéder 75% des revenus du contribuable de l’année antérieure.
Les dettes contractées pour l’achat de la résidence principale peuvent être déduites en totalité. Néanmoins, ces dettes ne doivent pas excéder 70% de la valeur de la résidence principale. Par exemple, une personne propriétaire de sa résidence principale dont la valeur est évaluée à 4 millions d’euros pourra déduire jusqu’à 2,8 millions d’euros de dette (soit 70 % de 4 millions).
L’immobilier lié à l’activité professionnelle
L’immobilier affecté à l’exploitation de l’entreprise du contribuable n’est pas concerné par l’IFI. La location meublée professionnelle échappe également à l’IFI.
Les scpi, OPCI, SCI et actions de sociétés foncières
Les SCI sont soumises à l’impôt sur la fortune immobilière.
Les SCPI et OPCI sont taxables à l’IFI, y compris lorsqu’ils sont détenus sur un contrat d’assurance vie ou de capitalisation.
Sont également imposables à l’IFI les actions de sociétés foncières cotées si la participation directe ou indirecte est égale ou supérieure à 5 % du capital et des droits de vote. Les placements dans des sociétés opérationnelles dans lesquelles le contribuable détient moins de 10 % du capital sont exclues.
Les bois et forêts
Les bois, forêts et parts de groupements forestiers conservent les mêmes exonérations partielles qu’en matière d’ISF : sous réserve de remplir les conditions nécessaires, ils sont exonérés d’IFI à hauteur de 75% de leur valeur.
Il en est de même pour les terres agricoles et les parts de groupements fonciers agricoles qui conservent également les même exonérations qu’avec l’ISF.
La nue-propriété
Avec l’ISF, lorsqu’un bien immobilier faisait l’objet d’un démembrement de propriété, le principe était simple : l’usufruitier payait l’ISF sur la valeur en pleine propriété du bien et le nu-propriétaire n’était pas redevable de l’ISF.
Avec l’IFI, un nouvel article a été voté, qui peut faire une différence de taille dans certains cas : lorsque le démembrement d’un bien immobilier résulte de l’application de la loi (par exemple dans le cas du conjoint survivant qui opte pour le 100% usufruit), l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) sera réparti entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Il faudra dorénavant prendre en compte ce nouveau paramètre pour la déclaration de son patrimoine immobilier à l’IFI mais également pour bien préparer la transmission de son patrimoine.
Les dons
La réduction d’impôt de 75% pour les dons (dans la limite de 50 000 €) est elle aussi maintenue avec l’IFI. Cela devrait rassurer les associations et fondations qui s’inquiétaient de ne plus pouvoir compter sur le financement des contribuables qui réduisaient leur ISF en faisant des dons.
L’investissement au capital des pme
La réduction d’ISF en cas d’investissement au capital des PME a été supprimée. Le gouvernement estime que, grâce à la réforme fiscale (IFI + flat tax), ces entreprises vont bénéficier de la réorientation de l’épargne des français vers l’économie productive.
Néanmoins pour compenser cette suppression, le dispositif de réduction d’impôt sur le revenu au titre de l’investissement dans les PME, appelé dispositif Madelin pour les PME, a été renforcé. La réduction d’impôt a été relevée de 18% à 25%.
Les charges et dépenses déductibles de l’assiette de calcul de l’IFI
Avec l’ISF, les contribuables pouvaient déduire de leur patrimoine imposable toutes leurs dettes, y compris les dettes fiscales comme par exemple le montant estimé de leur impôt sur le revenu, la taxe foncière, la taxe d’habitation, et même le montant estimé de l’ISF lui-même.
Avec l’IFI, seule la taxe foncière et les dettes liées au patrimoine immobilier sont déductibles de l’assiette de calcul de l’IFI. Les autres dettes, la taxe d’habitation, l’impôt sur les revenus fonciers et le montant de l’IFI ne sont pas déductibles du patrimoine immobilier soumis à l’impôt sur la fortune immobilière.
À ces nouvelles règles sur la déductibilité, il faut ajouter d’autres règles issues du dispositif anti-abus imaginé par le gouvernement pour lutter contre les stratégies de contournement.
Par conséquent, le patrimoine immobilier imposable à l’IFI serait plus lourdement taxé qu’avec l’ISF.
Votre domicile fiscal est à l’étranger
Sivotre domicile fiscal est à l’étranger, sont imposables :
- la patrimoine immobilier possédé en France détenus par les personnes composant votre foyer
- les parts ou actions que vous ou des personnes composant votre foyer possédez dans des sociétés immobilières détenant de l’immobilier en France
- les parts ou actions que vous ou des personnes composant votre foyer possédez dans des sociétés immobilières détenant de l’immobilier en France et à l’étranger, à hauteur des biens et droits possédés en France
Le barème de l’IFI
Le barème de l’IFI est identique à celui qui s’appliquait avec l’ISF. Il s’agit d’un barème progressif dont le taux varie de 0,50% à 1,50%.
Seules les personnes dont le patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier de l’année est supérieur à 1 300 000 euros sont assujetties à l’IFI. Néanmoins, ces contribuables seront taxés à compter de la fraction de patrimoine net supérieure à 800 000 euros.
| Valeur nette taxable du patrimoine immobilier | Taux applicable |
| Jusqu’à 800 000 € | 0% |
| Entre 800 001 € et 1 300 000 € | 0,5% |
| Entre 1 300 001 € et 2 570 000 € | 0,7% |
| Entre 2 570 001 € et 5 000 000 € | 1% |
| Entre 5 000 001 € et 10 000 000 € | 1,25% |
| Supérieure à 10 000 000 € | 1,5% |
Les « signes extérieurs de richesse » (yachts, jets privés, voitures de sport, bijoux précieux …)
Métaux précieux, voitures de luxe, yachts … Pour compenser la réduction de l’impôt sur la fortune au seuls biens immobiliers, les députés ont voté plusieurs amendements visant à augmenter la taxation de certains « signes extérieurs de richesse ».
Ils ont ainsi adopté une hausse des droits de francisation (taxe payée chaque année par les propriétaires de bateaux en France) et du droit de passeport (payé par les Français navigant sur pavillon étranger) pour les navires de plus de 30 mètres, ainsi qu’une augmentation de 1 point de la taxe forfaitaire sur la cession des objets précieux.
Une taxe additionnelle sur les immatriculations de voitures de sport ou de luxe, d’une puissance de plus de 36 chevaux, a été également créée. Ainsi, « pour une Lamborghini Gallardo d’un prix de 210 000 euros, cela devrait représenter 2.500 euros de taxes supplémentaires », a indiqué Joël Giraud (LREM), le rapporteur du Budget. L’ensemble de ces mesures devraient rapporter 40 millions d’euros.
L’Assemblée Nationale a voté l’augmentation de la taxe sur la vente de métaux précieux (exemple : l’or, le platine, l’argent, les monnaies postérieures à 1800). Elle passe de 10% à 11%.
Uné évaluation des effets de l’impôt sur la fortune immobilière dans 2 ans
Face à la polémique suscitée par la suppression de l’ISF pour les capitaux mobiliers, le groupe LREM a fait voter un amendement pour créer, dans les deux ans, une mission de suivi de la réforme qui devra évaluer « les effets de la mesure en terme d’investissement dans les entreprises et de répartition des richesses ».
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