Article écrit le 22/01/2023 – Par MINGZI – Crédit photo : 123RF
Un couple signe une promesse de vente contenant une condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt d’un montant de 414.000 euros maximum. La banque ne leur consentant un prêt qu’à un montant inférieur à ce maximum, ils notifient le vendeur leur renonciation à cette acquisition.
Les faits
Par acte notarié du 22 mai 2018, Monsieur M (le vendeur) conclut avec Monsieur et Madame H (les acquéreurs), par l’intermédiaire d’une agence immobilière, une promesse de vente d’un appartement. La promesse contient une condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant de 414.000 euros maximum remboursable sur 25 ans au taux de 2 % l’an hors assurance. Le couple d’acquéreur dépose une demande de prêt aux conditions de la promesse de vente mais la banque refuse ces conditions et leur consent un prêt à un montant inférieur (407.000 euros). Le 20 juillet 2018, estimant que la condition d’obtention du prêt (414.000 euros maximum) n’a pas pu être réalisée, les acquéreurs notifient le vendeur leur renonciation à cette acquisition.
Assignés en paiement de sa commission par l’agence immobilière, ils appellent en intervention forcée le vendeur, la société de courtage qu’ils avaient mandatée pour l’obtention d’un prêt, afin d’obtenir la restitution par le vendeur de la somme de 10.000 euros versée au titre de l’indemnité d’immobilisation et séquestrée entre les mains du notaire.
Pour rappel, l’indemnité d’immobilisation est une somme d’argent versée au notaire lors de la signature de la promesse de vente et bloquée sur un compte. Elle est versée par l’acquéreur au vendeur s’il n’achète pas le bien immobilier alors que toutes les conditions suspensives ont été réalisées (obtention de prêt, absence d’exercice de droit de préemption de la commune …)
Estimant que les acquéreurs étaient tenus d’accepter toute offre de prêt d’un montant de 414.000 euros ou inférieur, le vendeur demande alors la condamnation des acquéreurs à lui verser la somme de 38.600 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse.
Or, la cour d’appel rejette la demande du vendeur, estimant que les acquéreurs n’étaient pas tenus d’accepter un financement d’un montant inférieur à celui qu’ils avaient estimé nécessaire à l’acquisition du bien et que l’indication dans la promesse que le montant du prêt qu’ils se sont engagés à solliciter était d’un montant maximum de 414.000 n’était pas de nature à les contraindre à accepter toute offre de prêt d’un montant inférieur.
Le vendeur porte alors l’affaire devant la Cour de cassation.
Réponse de la Cour de cassation
La cour relève que les acquéreurs ont fait une demande de prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, pour le montant maximal de 414.000 euros, qui leur a été refusé par la banque qui n’a consenti à leur accorder qu’un prêt de 407.000 euros. Elle estime que la Cour d’appel a retenu à juste titre que l’indication, dans la promesse, d’un montant maximal du prêt n’est pas de nature à contraindre les acquéreurs à accepter toute offre d’un montant inférieur et que, par conséquent, la défaillance de la condition n’étant pas imputable aux acquéreurs, la promesse est devenue caduque. Par ces motifs, la Cour de cassation rejette le pourvoi du vendeur.
Source : 9 novembre 2022 – Cour de cassation – Pourvoi n° 21-16.846
