Article écrit le 28/10/2024 – Par MINGZI – Crédit photo : Shutterstock
Associer une SARL de famille au statut LMNP : une stratégie fiscale et patrimoniale avantageuse pour optimiser ses investissements immobiliers en famille.
Investir en immobilier locatif pour percevoir des revenus tout en minimisant sa fiscalité est un objectif recherché par de nombreuses familles. Associer une SARL de famille au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet de cumuler ces avantages tout en favorisant la transmission de patrimoine. Explications.
Qu’est-ce qu’une SARL de famille ?
La SARL de famille est une forme juridique de société qui permet à des membres d’une même famille de s’associer pour gérer une activité commerciale. Elle offre les avantages d’une SARL classique (la responsabilité des associés est limitée au montant de leurs apports et il n’y a pas de capital social minimum exigé lors de la création de la société), tout en proposant des spécificités intéressantes pour les familles.
Les associés doivent être liés par des liens de parenté directe (ascendants ou descendants) ou être frères et sœurs ou encore conjoints ou partenaires de PACS. La société peut exercer une activité commerciale, y compris la location meublée. La SARL de famille peut opter pour l’impôt sur le revenu (IR) de manière illimitée dans le temps, contrairement à la SARL classique où cette option est limitée à cinq exercices.
Qu’est-ce que le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ?
Le statut LMNP est un dispositif fiscal qui s’adresse aux particuliers louant un ou plusieurs biens immobiliers meublés sans en faire leur activité principale. Pour en bénéficier, les revenus annuels tirés de la location meublée ne doivent pas dépasser 23.000 euros ou 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
Les revenus issus de la location LMNP doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), un régime qui offre des avantages par rapport à la fiscalité des revenus fonciers issus de la location « nue ». Le statut LMNP permet de choisir entre l’imposition au régime micro-BIC et celle au régime réel.
Le régime micro-BIC
Pour choisir le régime micro-BIC, les revenus issus des locations meublées doivent être inférieurs à 77.700 euros. Les revenus bénéficient d’un abattement forfaitaire de 50 % au titre des charges. Même si les revenus sont inférieurs à 77.700 euros, il est tout de même possible d’opter pour le régime réel.
Le régime réel
Si les revenus locatifs dépassent 77.700 euros, ils sont obligatoirement soumis au régime réel. Ce régime présente l’avantage de pouvoir à la fois déduire des revenus l’ensemble des charges liées à l’activité de location (intérêts d’emprunt, frais d’entretien, assurances, etc.) et aussi amortir le bien immobilier et le mobilier, ce qui réduit considérablement le bénéfice imposable.
L’amortissement est un mécanisme comptable qui consiste à déprécier la valeur d’un bien dans le temps, en raison de l’usure liée à son utilisation. L’amortissement peut être considéré comme une charge : il a donc pour effet de réduire la base imposable et par conséquent la fiscalité.
Pourquoi combiner une SARL de famille et le statut LMNP ?
Financer plus facilement l’acquisition d’un bien immobilier
L’investissement immobilier par le biais d’une SARL de famille permet aux associés de mettre en commun leurs moyens financiers pour acquérir un bien immobilier auquel ils n’auraient peut-être pas pu accéder seuls. Chaque associé détient un nombre de parts au prorata de son apport personnel.
La transparence fiscale
Dans le cadre d’une SARL classique, les bénéfices de la société sont d’abord soumis à l’IS (impôt sur les sociétés) puis les dividendes versés aux associés sont imposés à l’impôt sur le revenu. Les revenus subissent donc une double imposition.
La SARL de famille bénéficie du régime de la transparence fiscale : une imposition unique des bénéfices selon le régime BIC ainsi que la possibilité d’accéder aux avantages fiscaux du régime LMNP (amortissement notamment).
Les plus-values immobilières
La transparence fiscale de la SARL de famille permet de bénéficier du régime fiscal des plus-values LMNP (imposition à 19 %). Par ailleurs, la plus-value correspond à la différence entre le prix d’achat et le prix de revente, sans tenir compte de l’amortissement LMNP. Cela permet ainsi de bénéficier des avantages de l’amortissement, sans les inconvénients.
La transmission d’un patrimoine
L’investissement en LMNP par le biais d’une SARL de famille permet d’organiser la transmission de son patrimoine à moindre coût. En effet, un associé peut transmettre à ses héritiers la nue-propriété de ses parts tout en gardant l’usufruit (et donc les revenus). Au décès, les héritiers récupéreront la pleine propriété des parts, sans frais supplémentaire.
SARL de famille et LMNP : les points d’attention
Bien que cela constitue une stratégie particulièrement intéressante, créer une SARL de famille et bénéficier du statut LMNP implique également de respecter certaines obligations administratives et comptables assez complexes pour des investisseurs particuliers. C’est pourquoi il est vivement recommandé de faire appel à un expert-comptable (une dépense déductible des charges).
Dans le cadre de la SARL de famille, il est nécessaire de tenir les comptes (bilan, compte de résultat), de respecter les obligations déclaratives (liasse fiscale, dépôt des comptes) et de tenir les assemblées générales annuelles.
Dans le cadre du statut LMNP, il est notamment nécessaire de correctement déclarer les revenus locatifs au régime BIC (liasse fiscale 203) et de savoir calculer les amortissements.
Enfin, bien que la SARL de famille soit un outil idéal pour investir en famille, il est possible que des divergences apparaissent entre les associés au fil du temps, par exemple en matière de gestion ou de transmission du patrimoine. Aussi, afin d’éviter les conflits, il est conseillé de rédiger des statuts clairs et d’inclure des règles de gouvernance pour le fonctionnement de la société, ainsi que des dispositions anticipant la cession de parts en cas de sortie d’un associé.
En conclusion
En conclusion, associer une SARL de famille avec le statut LMNP permet de cumuler les avantages de ces deux dispositifs pour une meilleure optimisation fiscale et patrimoniale.
Cette stratégie est particulièrement intéressante pour les familles désireuses d’investir ensemble tout en générant des revenus complémentaires dans un cadre fiscal avantageux et en facilitant la gestion et la transmission du patrimoine familial.
Cependant, cette démarche nécessite une bonne compréhension des mécanismes juridiques et fiscaux, ainsi qu’une gestion rigoureuse. Il est donc fortement recommandé de se faire accompagner par des professionnels (avocats, experts-comptables) pour sécuriser l’opération et maximiser les avantages.
