Article écrit le 30/08/2017

Avec un rendement de 4,6% en 2016 et une prise de risque modérée, les SCPI connaissent un succès qui ne se dément pas année après année. Mais les SCPI ne risquent-elles pas d’être victimes de leur succès ? Érosion des rendements, biens immobiliers de qualité de plus en plus rares, fiscalité « Macron » : faut-il toujours investir dans les SCPI ?

Les SCPI enchainent les records de collecte ces dernières années

Au fil des années, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont devenues un placement de plus en plus prisé des français. Face à l’érosion du rendement des placements sans risque comme le Livret A (0,75%) et le Fonds en Euros de l’assurance vie (1,80% en 2016), les SCPI affichent un rendement intéressant (4,63% en 2016) pour une prise de risque modérée.

Avec plus de 40 milliards d’épargne placée dans les SCPI, on est encore loin du livret A (400 milliards d’euros) et de l’assurance vie (1 600 milliards d’euros). Néanmoins, la croissance est impressionnante. Selon les derniers chiffres de l’ASPIM – IEIF, au cours du premier semestre 2017, la collecte des SCPI a encore progressé de 56% par rapport au premier semestre 2016.

Mais cet engouement pose question

L’érosion des rendements. Face à cette demande de plus en plus importante et grâce à une conjoncture économique favorable, les prix des parts de SCPI augmentent tandis que les revenus locatifs stagnent voire diminuent. Le rendement des SCPI est tiré vers le bas.

Le marché de l’immobilier professionnel n’est pas extensible. Comment faire pour répondre à une demande croissante avec une offre limitée ? N’y a t’il pas un risque de voir les sociétés de gestion investir dans des biens de moins bonne qualité, engendrant des difficultés pour louer les biens et dégradant encore plus les rendements ?

Le risque fiscal. Comment la fiscalité des SCPI va t’elle évoluer avec les mesures prévues par Emmanuel Macron (Impôt sur la Fortune Immobilière, flat tax, hausse de la CSG) ?

est-il encore intéressant d’investir dans les SCPI ?

L’érosion des rendements ?

Les SCPI ont montré ces dernières années une forte capacité de résistance aux différentes crises (notamment celle de 2008) et leur capacité à délivrer des taux de rendements réguliers et stables, quelle que soit la conjoncture, notamment sur le marché de l’immobilier. Plusieurs raisons à cela.

Les SCPI achètent régulièrement des actifs immobiliers, cela leur permet de gommer les effets des différents cycles économiques. Ainsi, les évolutions de prix du marché se répercutent de façon moins marquée sur le prix des parts de SCPI. Par exemple, en cas de forte baisse des prix de l’immobilier professionnel, le prix de la part de SCPI baissera de façon plus modérée.

L’achat de parts de SCPI permet de mutualiser et de réduire les risques car les investissements immobiliers sont répartis sur plusieurs biens et sur différents secteurs (géographie, secteur d’activité). La SCPI permet ainsi de réduire le risque lié à la baisse des loyers sur un secteur géographique ou un secteur d’activité donné.

Lorsqu’on loue un bien immobilier professionnel, le bail a une durée minimale connue (6 à 9 ans minimum) : le montant et la durée des loyers sont donc connus et sécurisés. Reste à bien choisir les locataires…

Un marché qui n’est pas extensible ?

Lorsqu’elles collectent des fonds, les sociétés de gestion de SCPI ont l’obligation d’investir. Mais comment faire pour répondre à une demande croissante avec une offre limitée sans dégrader la qualité des immeubles acquis ? Les sociétés de gestion n’ont pas toutes la même stratégie.

Certaines limitent leur collecte de façon à conserver un niveau d’exigence élevé sur la qualité des immeubles acquis.

D’autres pratiquent la diversification. Elles investissent dans des secteurs de l’immobilier professionnel autres que les bureaux et les commerces, qui présentent un potentiel économique intéressant, comme par exemple les secteurs de la santé (crèches, écoles, EHPAD) ou encore de l’hôtellerie.

Elles s’ouvrent également à l’international en investissant dans d’autres zones géographiques que la France, comme par exemple l’Allemagne ou encore le Portugal, l’Irlande ou les Pays-Bas. Elles profitent ainsi du potentiel économique de ces pays mais également des conventions fiscales nouées par la France avec chacun de ces pays, qui permettent de bénéficier d’une fiscalité plus douce.

Le risque fiscal MAcron ?

Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), flat tax et hausse de la CSG, comment les mesures fiscales prévues par Macron vont-elles impacter le niveau de taxation des SCPI ? La réponse à cette question est encore incertaine car, concernant les SCPI, les mesures n’ont pas encore été suffisament précisées. Les SCPI seront-elles assimilées à des biens immobiliers ou à des capitaux mobiliers ?

Dans le premier cas, les SCPI seraient probablement assujetties à l’IFI et les revenus subiraient l’augmentation de 1,7 point de la CSG.

Dans le second cas, plus favorable, les SCPI échapperaient à l’IFI et les revenus seraient soumis à la flat tax.

Investir dans Les SCPI : pour qui ?

Le principal objectif d’une SCPI est de distribuer des revenus stables dans le temps, avec peut-être, de surcroît, à long terme, des plus-values. C’est une solution appropriée pour ceux qui souhaitent faire un placement sur le long terme pour en tirer ensuite des revenus, comme par exemple pour préparer sa retraite. En revanche, c’est une solution qui ne convient pas à ceux qui cherchent à faire un placement pour en tirer une plus-vlaue à court ou moyen terme.

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