Article écrit le 06/03/2017

Plus que 9 mois pour profiter du dispositif fiscal Pinel qui s’arrêtera le 31/12/2017. Ce dispositif, qui permet d’investir dans l’immobilier neuf en réduisant ses impôts, rencontre un vif succès. Il profite d’un contexte favorable à l’investissement immobilier : les taux des crédits immobiliers et le taux de rendement des placements sans risque (livrets, fonds euros assurance vie) sont historiquement bas. Points forts, contraintes et risques du dispositif Pinel.

Les points forts

La défiscalisation
L’investisseur peut choisir sa durée d’investissement : 6, 9 ou 12 ans. La réduction d’impôts est alors de 12, 18 ou 21%. La réduction d’impôt s’applique sur le prix de revient du bien immobilier (majoré des frais de notaire) dans la limite de 300 000 €. Elle peut donc aller jusqu’à 6 000 € par an (pour une durée de 6 ou 9 ans) ou bien jusqu’à 63 000 € répartis sur 12 ans.

Louer à un parent ou un enfant
Il est possible de louer à un ascendant (parents) ou à un descendant (enfants) à condition que le locataire ne fasse pas parti du foyer fiscal du propriétaire.

Les contraintes

• Le propriétaire est tenu de louer le logement en résidence principale d’un locataire.
• La durée de location doit être de 6 années minimum.
• Le logement doit être loué dans les 12 mois qui suivent la livraison du bien.
• Le propriétaire s’engage à respecter les plafonds de loyer et de ressources des locataires.
• Le logement doit être situé dans une zone éligible loi Pinel

Les zones éligibles loi Pinel :

• ZONE A BIS : Paris et 1ère couronne
• ZONE A : Grandes villes de plus de 250 000 habitants
• ZONE B1 : Grandes villes comprises entre 150 000 et 250 000 habitants
• ZONE B2 : Eligibles sous réserve que la commune ait reçu un agrément du Préfet de région. Villes moyennes comprises entre 50 000 et 150 000 habitants
• ZONE C : Non éligible.

Attention aux risques et aux abus

La mauvaise localisation

Dans les zones tendues (zone A et A bis), l’offre de logements neufs reste supérieure à la demande et la location ne pose pas de problème. Mais attention aux villes où la demande de location est faible et où l’offre de logement est importante. Dans une étude, le Laboratoire de l’Immobilier met en garde les investisseurs contre la multiplication des agréments préfectoraux qui ont permis à des communes classées en zone B2 de bénéficier du dispositif Pinel.

L’Observatoire de l’Immobilier a réalisé une analyse des communes éligibles au dispositif Pinel et a mis en exergue 64 agglomérations dans lesquelles les risques locatifs sont importants (taux de vacance des logements, nombre de logements construits, etc). Sur ces 64 agglomérations, 39 sont jugées «à éviter» et 25 «à surveiller» . Quels sont les risques ? Faute de locataire, vous pouvez perdre l’avantage fiscal et éventuellement rencontrer des difficultés pour rembourser votre prêt immobilier. Vous pouvez également à avoir du mal à revendre le logement.

Loi Pinel : carte des zones « à éviter » et « à surveiller »
(Source : le Laboratoire de l’Immobilier)

Les prix

Deux points de vigilance : le prix d’achat et le montant des loyers.

Selon les zones, la loi Pinel impose un plafonnement du montant des loyers. Si vous misez sur ce plafond pour calculer le rendement locatif du logement, vous pouvez avoir de mauvaises surprises car dans certaines zones, les loyers pratiqués sont bien inférieurs au plafond. Il est donc important de vérifier les prix des loyers de la zone dans laquelle vous vous aprêtez à acheter.

De la même façon, le prix d’achat d’un bien loi Pinel est plafonné à 5 500 € par m2. Ce plafond est parfois supérieur au prix du m2 dans certaines zones. Avant d’investir, il est donc indispensable de se renseigner sur les prix du m2 de la zone géographique.

Le dispositif Pinel est éligible aux SCPI

Investir dans le dispositif Pinel via l’achat de parts de SCPI présente des avantages. Cela permet :

• d’accéder au dispositif Pinel avec un budget inférieur à celui d’un achat immobilier direct
• d’investir dans différents biens et donc de réduire le risque locatif

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