Article écrit le 26/04/2020 – Par MINGZI – Crédit photo : Fotolia

Dossier spécial impôt sur la fortune immobilière : la déclaration IFI est ouverte depuis le 20 avril 2020. Qui doit faire une déclaration IFI ? Comment l’IFI est-il calculé ? Quelles sont les dates limites et le barème IFI pour 2020 ? Comment réduire son IFI et quels sont les placements immobiliers exonérés d’IFI ? Toutes les réponses à vos questions.

Êtes-vous imposable à l’impôt sur la fortune immobilière ?

Vous devez faire une déclaration à l’IFI en 2020 si le patrimoine immobilier net taxable de votre foyer fiscal dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier 2020. Le patrimoine immobilier net taxable correspond à la somme de vos actifs (biens possédés au 1er janvier 2020 par votre foyer fiscal) moins le passif (dettes déductibles). À l’actif, certains biens sont exonérés, partiellement ou totalement d’IFI.

Attention, la notion de foyer fiscal au sens de l’IFI peut être différente de celle retenue pour l’impôt sur le revenu. Par exemple, les concubins font partie d’un même foyer fiscal au sens de l’IFI.

Le calcul de L’actif imposable à l’IFI

Si vous résidez en France, votre patrimoine imposable comprend vos biens et droits immobiliers situés en France ou à l’étranger, détenus directement ou indirectement.

Si vous résidez à l’étranger, sous réserve des conventions fiscales, votre patrimoine comprend les biens et droits immobiliers situés en France, les parts ou actions que vous possédez dans des sociétés immobilières détenant de l’immobilier en France, les parts ou actions que vous possédez dans des sociétés immobilières détenant de l’immobilier en France et à l’étranger, à hauteur des biens et droits possédés en France.

La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30% à condition de ne pas la détenir par le biais d’une SCI de gestion.

Les biens immobiliers détenus en nue-propriété sont exonérés d’IFI, sauf si le démembrement du bien résulte de l’application de la loi (par exemple dans le cas du conjoint survivant qui opte pour le 100% usufruit). Dans ce cas, l’IFI est réparti entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.

L’immobilier utilisé dans le cadre de l’activité professionnelle n’est pas imposable à l’IFI, y compris la location meublée professionnelle.

Les bois, forêts et parts de groupements forestiers sont exonérés d’IFI à hauteur de 75% de leur valeur (sous réserve de remplir les conditions nécessaires). 

Le calcul du passif

Les dettes contractées pour l’achat de la résidence principale peuvent être déduites en totalité, mais elles ne doivent pas excéder 70% de la valeur de la résidence principale. La taxe foncière est déductible mais pas la taxe d’habitation.

Pour être déductibles, les dettes doivent être à la charge d’un membre du foyer fiscal au sens de l’IFI et être afférentes aux actifs imposables. Les dépenses d’acquisition des biens immobiliers (emprunt par exemple), les dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, les dépenses d’entretien supportées par le propriétaire font partie des dettes déductibles.

Les dettes afférentes à un bien totalement exonéré ne sont pas déductibles et celles se rapportant à des biens partiellement exonérés ne sont déductibles qu’à hauteur de la part non exonérée.

déclaration 2020 de l’impôt sur La fortune immobilière : le calendrier

La déclaration de l’impôt sur la fortune immobilière est ouverte depuis le 20 avril 2020. Si vous êtes résident Français, vous pouvez faire votre déclaration IFI en même temps que votre déclaration de revenus.

Cette année, la déclaration pré-remplie papier n’est plus envoyée aux contribuables ayant déclaré en ligne l’an passé et la déclaration en ligne est obligatoire pour tous ceux dont l’habitation principale est équipée d’un accès internet. Elle est ouverte jusqu’aux dates limites établies par département :

• 1ère zone : départements n°01 à 19 et contribuables non-résidents en France – Date limite : le 4 juin 2020 à 23h59.
• 2ème zone : départements n°20 à 54 (y compris les deux départements de la Corse) – Date limite : le 8 juin 2020 à 23h59.
• 3ème zone : départements n°55 à 974/976 – Date limite : le 11 juin 2020 à 23h59.

 

L’administration fiscale a mis en place cette année la déclaration automatique des revenus, un dispositif qui permet de dispenser certains contribuables du dépôt de leur déclaration de revenus. Attention, les contribuables concernés par l’IFI ne peuvent pas en bénéficier et doivent obligatoirement faire leur déclaration.

Si vous êtes non-résident, vous devez déposer votre déclaration avant le 4 juin 2020. Si votre résidence principale est équipée d’un accès à Internet, vous devez effectuer votre déclaration en ligne. Sinon, vous pouvez faire une déclaration papier et la renvoyer au Service des Impôts des particuliers non-résidents (SIPNR). Si vous ne faites pas de déclaration de revenus en France, vous devez faire une déclaration d’IFI et ses annexes avec une déclaration spécifique n° 2042-IFI-COV sans revenu. Si vous disposez de revenus de source française imposables en France, vous devez faire votre déclaration sur un formulaire 2042-IFI.

déclaration 2020 de l’impôt sur La fortune immobilière : le barème

Le seuil d’assujettissement à l’IFI est à 1,3 million d’euros, mais l’impôt se calcule sur la fraction du patrimoine taxable excédant 800 000 €. Le patrimoine est imposé selon un barème qui comporte six tranches d’imposition et des taux allant de 0 à 1,5 %. Le barème 2020 est inchangé par rapport à celui de 2019. La somme de l’IFI et de l’impôt sur le revenu ne peut pas excéder 75% des revenus.

Comment réduire son impôt sur la fortune immobilière ?

Préparer la transmission de son patrimoine

La société civile immobilière (SCI)

Le propriétaire apporte un bien (hors résidence principale) à la SCI (Société Civile Immobilière) familiale puis donne des parts de cette SCI à ses enfants (non rattachés au foyer fiscal). Le propriétaire n’est ainsi imposable à l’IFI qu’à la hauteur des parts qu’il détient dans la SCI.

Faire une donation à ses enfants

Donner un bien immobilier à ses enfants permet d’organiser la transmission de son patrimoine tout en réduisant son IFI. Tous les 15 ans, chaque parent peut donner à chaque enfant jusqu’à 100 000 euros en exonération de droits de succession.

Les parents peuvent également consentir une donation temporaire d’usufruit à un enfant majeur ayant besoin de revenus ou d’un logement. Celle-ci est consentie pour une durée définie à l’avance (pour dix ans par exemple) durant laquelle l’enfant dispose de l’usufruit du bien, c’est à dire qu’il peut en percevoir les loyers ou l’habiter. Les parents conservent la nue-propriété du bien et sont exonérés d’IFI. Au terme de la durée, ils en récupèrent la pleine propriété.

Faire un don à un organisme

Les dons réalisés au profit d’un organisme éligible sont déductibles à hauteur de 75% du montant versé, dans la limite de 50 000 € par an. Vous avez jusqu’à la date limite de dépôt de la déclaration IFI 2020 pour faire un don déductible de l’IFI à payer en 2020.

Les placements immobiliers exonérés d’impôt sur la fortune immobilière ?

Investir dans les bois et forêts

Les parts de groupement forestier sont exonérés d’IFI à hauteur de 75%. Dans certains cas, en particulier s’agissant de parts des groupements forestiers de France Valley, la totalité de l’investissement peut être exonéré d’IFI. Par ailleurs, l’investissement dans un groupement forestier permet de bénéficier d’un abattement de 75% sur les droits de donation et de succession.

Acheter des parts de SCPI à crédit

Acheter des parts de SCPI à crédit permet de déduire le capital restant dû sur le crédit immobilier du patrimoine immobilier taxable à l’IFI. La déduction est plus importante les premières années et diminue au fil du remboursement du crédit immobilier.

Par ailleurs, cette opération permet d’acquérir un patrimoine immobilier à moindre coût. L’effet de levier est d’autant plus important que le taux de rendement de la SCPI (4,35% en moyenne en 2019) est supérieur au taux moyen du crédit immobilier (environ 1,20% en moyenne). Enfin, les intérêts du crédit immobilier sont déductibles des revenus imposables, venant ainsi alléger l’impôt sur le revenu.

Acheter des parts de SCPI en nue-propriété

Il est possible d’acheter des parts de SCPI en nue-propriété pour une durée limitée (10 ans en général). En parallèle, la société de gestion vend l’usufruit à un bailleur social ou un institutionnel pour la même durée. Ce dernier assure la gestion locative, perçoit les loyers, prend en charge l’entretien du bien, les travaux et les taxes.

Pour compenser la non-perception des loyers pendant la durée du démembrement, le prix d’une SCPI en nue-propriété est décoté par rapport à celui d’une SCPI en pleine propriété. Par exemple, pour un démembrement sur 10 ans, le prix est décoté de 30%, sur 15 ans il est décoté de 40%.

Pendant toute la durée du démembrement, les parts de SCPI en nue-propriété sont exonérées d’IFI.

Au terme de la durée du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété, sans frais, ni formalité et peut alors disposer de ses parts librement. Il peut décider de les revendre ou de les conserver et percevoir les revenus.

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