Article écrit le 17/01/2019 – Crédit photo : Fotolia

Hellocrowdfunding en partenariat avec la plateforme Fundimmo a publié le baromètre 2018 du crowdfunding immobilier, réalisé auprès de 32 plateformes de financement participatif immobilier.

Comment fonctionne le crowdfunding immobilier ?

L’investissement dans des programmes de construction immobiliers, que ce soit de l’habitation ou des bureaux, n’est traditionnellement accessible qu’aux institutionnels. Le crowdfunding immobilier l’a rendu accessible aux épargnants particuliers.

Lorsqu’un promoteur immobilier lance un projet de construction, il créé une société dédiée au programme immobilier dont l’objectif est de gérer sa construction et sa commercialisation. La société emprunte de l’argent aux particuliers investisseurs via la plateforme de financement participatif. L’emprunt est fait sous forme d’obligation. Lorsque tous les lots ont été vendus, les épargnants récupèrent leur investissement augmenté des intérêts d’emprunt.

Le marché confirme la bonne dynamique enclenchée en 2017

Le crowdfunding immobilier avait déjà connu une belle progression en 2017 : les épargnants avaient prêté plus de 100 millions d’euros via les différentes plateformes de financement participatif, contre 62 millions en 2016. Cette tendance se confirme en 2018 : le montant des fonds collectés par les plateformes en 2018 a atteint 185 millions d’euros, c’est 83% de plus qu’en 2017. Cela a permis de financer 343 projets (+56%).

Le montant moyen collecté pour un projet est de 539 000 euros, en hausse de 18%. « Nous voyons de plus de plus de projets à plus d’1 million d’euros voire même des projets à 2.5 millions d’euros qui est le plafond légal actuel. Ce plafond devrait passer à 8 millions d’euros dans le cadre de la loi PACTE » est-il expliqué dans le baromètre.

La durée des placements s’est allongée

L’augmentation des montants financés par projet a eu pour conséquence l’allongement de la durée des prêts : ainsi, la durée de placement a considérablement augmenté, passant de 18 mois en 2017 à 23 mois en 2018.

Par ailleurs, une durée contractuelle plus longue permet également de mieux gérer les potentiels retards.

Un taux de rendement annuel moyen de 9% en 2018

Le rendement annuel est en baisse : il passe de 9.9% en 2017 à 9% en 2018.  « En effet, les promoteurs mettent les plateformes en concurrence et comme celles-ci ont une communauté d’investisseurs suffisamment importante pour continuer à lever des fonds dans un temps record, elles acceptent de baisser les taux ».

Le taux de rendement reste néanmoins très attractif comparé aux 0,75% du livret A ou encore aux 1,60% attendus pour les fonds en euros des contrats d’assurance vie en 2018. D’autant plus, qu’à ce jour, le taux de défaut reste faible.

Un taux de défaut faible, mais de nombreux retards de remboursement

Les deux principaux risques encourus pour l’épargnant en crowdfunding immobilier sont :

–          le défaut : le promoteur se retrouve dans l’incapacité de rembourser le prêt. L’épargnant perd alors tout ou partie de son épargne.

–          le retard de remboursement : le promoteur n’a pas pu rembourser à la date prévue, mais cela ne signifie pas nécessairement qu’une perte sera constatée.

Le taux de défaut depuis 2012, c’est à dire les projets qui n’ont pas pu être remboursés et qui ont occasionné une perte de capital pour les épargnants, s’établit à seulement 0,67%.

Le taux de défaut sur la partie immobilière du crowdfunding est bien plus faible que sur les autres secteurs. Néanmoins, il faut noter que le taux de retard atteint 8.24% des projets. « Pour certains projets une négociation à l’amiable est possible, pour d’autres des procédures judiciaires sont en cours. Les plateformes communiquent peu sur ce sujet, d’une part pour mener à bien les procédures en cours, d’autre part pour préserver leurs réputations. » est-il précisé dans le baromètre.

Des projets résidentiels

73% des projets concernent de l’immobilier résidentiel, mais on constate une diversification vers des projets dans le tertiaire et l’aménagement de foncier. Un cadre réglementaire est en cours de définition pour le crowdfunding locatif : 2019 devrait voir arriver les premiers projets.

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