Article écrit le 30/03/2018

L’IFI, impôt sur la fortune immobilière, est entré en vigueur le 1er janvier 2018. Il est trop tard pour réduire l’IFI à payer en 2018, mais si vous souhaitez limiter l’IFI à payer en 2019, vous devez agir dès cette année. Quelles sont les différentes possibilités pour réduire votre IFI ? Quels sont les placements dans l’immobilier qui bénéficient d’une exonération d’IFI ?

Limiter votre impôt sur la fortune immobilière

Vendre des biens immobiliers

Vendre une partie de vos biens immobiliers ou les parts détenues dans un fonds immobilier, SCPI / OPCI (y compris lorsqu’elles sont détenues sur un contrat d’assurance vie ou de capitalisation) vous permettrait de réduire mécaniquement le patrimoine taxable à l’IFI.

Avant d’envisager cette solution radicale, il faudra prendre le soin de bien calculer l’impôt que vous aurez à régler sur la plus-value réalisée lors de la vente. En effet, les plus-values immobilières n’entrent pas dans le champ de la flat tax et restent soumises à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, après l’application d’un abattement qui augmente avec la durée de détention du bien. Il faut par exemple avoir détenu le bien pendant plus de 22 ans pour que la plus-value soit exonérée d’impôt sur le revenu et plus de 30 ans pour qu’elle soit exonérée de prélèvements sociaux.

Faire ce calcul vous permettra de savoir si l’opération présente un réel intérêt financier.

Faire une donation à ses enfants

Chaque parent peut donner à chaque enfant jusqu’à 100 000 € sans droit de succession. Cette opération est renouvelable tous les 15 ans. Cela vous permet d’anticiper la transmission de votre patrimoine à vos enfants tout en réduisant votre IFI.

Faire une donation temporaire d’usufruit

Vous pouvez effectuer une donation temporaire d’usufruit à un enfant majeur ayant besoin de revenu ou d’un logement.

La donation temporaire d’usufruit est consentie pour une durée souvent comprise entre dix et quinze ans. Pendant cette durée, l’enfant majeur dispose alors de l’usufruit du bien donné, c’est à dire de sa jouissance : il peut ainsi en percevoir les loyers ou bien l’habiter. De votre côté, le bien immobilier est exonéré d’IFI sur toute la durée. Au terme de la durée, vous récupérez la pleine propriété de votre bien.

FaIre un Don

Vous pouvez déduire du montant de votre IFI 75% des dons réalisés au profit d’un organisme éligible, dans la limite de 50 000 € par an. Pour réduire l’IFI à payer en 2019, vous pouvez réaliser un don entre la date limite de dépôt de la déclaration IFI 2018 (soit mai-juin 2018) et la date limite de dépôt de la déclaration IFI 2019 (soit mai-juin 2019).

Les placements immobiliers exonérés d’IFI

Acheter un bien immobilier en nue-propriété

L’investissement dans l’immobilier en nue-propriété répond à des objectifs très spécifiques. C’est un placement qui s’adresse à ceux qui auront un besoin de revenus dans le futur sans besoin de revenus immédiats (par exemple pour s’assurer des revenus réguliers pour la retraite) et qui souhaitent également réduire leur IFI.

L’investissement en nue-propriété repose sur un démembrement de la propriété du bien immobilier pour une durée limitée, en général 15 ans, définie contractuellement.

L’investisseur particulier achète la nue-propriété du bien immobilier pour 15 ans. L’usufruit est acheté simultanément par un bailleur social ou un institutionnel pour 15 ans également. Ce dernier assure la gestion locative (il perçoit donc les loyers), prend en charge l’entretien du bien, les travaux et les taxes. Au terme des 15 ans, à la fin du démembrement de propriété, l’investisseur particulier récupère automatiquement la pleine propriété du bien, sans frais, ni formalité.

Achat d’un bien immobilier à prix décoté : le prix d’un bien en nue-propriété est décoté par rapport à celui d’un bien en pleine propriété. Par exemple, pour un  démembrement d’une durée de 10 ans, le prix est décoté de 30%, sur 15 ans il est décoté de 40%.

Exonération d’IFI : pendant toute la durée du démembrement, le bien immobilier détenu en nue-propriété est exonéré d’impôt sur la fortune immobilière.

Récupération de la pleine propriété sans rien acquitter : à l’issue de la période de démembrement, l’investisseur récupère la pleine propriété du bien sans rien acquitter. Il peut alors disposer librement de son bien : il peut décider de le revendre ou de le louer et percevoir ainsi des revenus locatifs.

L’investissement dans l’immobilier en nue-propriété peut se faire à travers un bien immobilier directement ou bien à travers une SCPI.

Investir dans les bois et forêts

Les parts de groupements forestiers sont soumises à l’IFI, mais seulement à hauteur de 25%. Elles bénéficient donc d’une exonération d’IFI de 75%. Pour en bénéficier, il faut que les parts aient été détenues plus de deux ans si elles ont été acquises ; pas de condition de durée lorsque les parts ont été souscrites lors de la constitution du groupement forestier ou à l’occasion d’une augmentation de capital. Le groupement forestier doit prendre l’engagement d’appliquer pendant 30 ans un PSG (Plan Simple de Gestion).

Dans certains cas, en particulier s’agissant de parts des groupements forestiers de France Valley, la totalité de l’investissement peut être exonéré d’IFI.

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