Article écrit le 17/08/2019 – Par Mingzi – Crédit photo : 123RF

Avec des niveaux de rendement des actifs sans risque aussi faibles, quel placement choisir pour générer des revenus réguliers et stables dans le temps ?

Les taux de rendement des placements sans risque n’ont jamais été aussi bas. Le livret A rapporte 0,75% et les fonds euros des contrats d’assurance vie 1,80% en moyenne en 2018. La hausse des taux ne semble pas pour demain, la BCE (Banque centrale européenne) préparerait même une nouvelle baisse.

Du côté de l’immobilier d’habitation, le rendement locatif est handicapé par des prix et une fiscalité élevés, avec des contraintes de plus en plus lourdes (normes, encadrement des loyers dans certaines zones …). Selon le site MeilleursAgents.com, le rendement locatif moyen (avant fiscalité) dans les grandes villes varie de 2,1% (Versailles) à 5,8% (Saint Etienne).

Dans ce contexte, quel placement choisir pour générer des revenus stables et réguliers dans le temps ?

Investir dans l’immobilier professionnel

Qu’est ce que l’immobilier professionnel ?

L’immobilier professionnel correspond au marché immobilier autour de la vente et la location de locaux destinés à un usage professionnel. Il s’agit par exemple de bureaux (activités tertiaires, sièges sociaux), de commerces, (magasins, centres commerciaux), de l’immobilier du secteur de la santé (cliniques, résidences seniors), de l’immobilier du secteur de l’éducation (crèches, écoles, résidences étudiantes)

Des revenus réguliers et stables dans le temps

Les revenus sont peu sensibles aux crises car le bail pour la location d’un bien immobilier professionnel a une durée minimale connue (6 à 9 ans minimum). Les revenus sont ainsi sécurisés sur toute cette durée (sauf défaut de paiement) et sont donc moins vulnérables que d’autres placements aux effets des crises économiques.

De plus, investir dans l’immobilier professionnel permet de diversifier son patrimoine car d’une part il s’agit d’un placement déconnecté des aléas des marchés financiers et d’autre part il offre des perspectives de rendement meilleures que les placements sans risque. À l’heure actuelle, l’immobilier professionnel offre un rendement moyen généralement compris entre 4% et 5%.

Par ailleurs, l’immobilier professionnel est un placement complémentaire de l’immobilier d’habitation. En effet, les cycles économiques de ces deux marchés ne sont pas les mêmes car les hausses et les baisses ne répondent pas à la même logique.

Comment investir ?

L’immobilier professionnel est un secteur peu accessible aux particuliers et habituellement réservé aux professionnels avertis. La SCPI (Société civile de placement immobilier) est un dispositif qui permet aux particuliers d’accéder à ce marché et d’y investir.

La SCPI est un regroupement de particuliers au sein d’une société civile avec pour objectif d’acquérir des biens immobiliers pour les louer. Les particuliers (appelés associés) achètent des parts de SCPI et délèguent à la société de gestion de la SCPI le choix et l’achat des biens immobiliers, leur location et leur gestion. Les loyers perçus (déduction faite des charges) sont ensuite distribués aux associés. L’achat de parts de SCPI permet de mutualiser et donc de réduire les risques car les investissements immobiliers sont répartis sur plusieurs biens (diminution du risque locatif) et sur différents secteurs (géographie, activité).

Les SCPI ont montré ces dernières années leur capacité à délivrer des taux de rendements réguliers et stables, quelle que soit la conjoncture. Selon l’IEIF, le rendement moyen des SCPI pour 2018 est de 4,35%. Il était de 4.44% en 2017, 4.64% en 2016 et 4.85% en 2015. En 2009, après la crise économique, il était de 6,07% puis de 5,47% en 2010.

Investir dans l’immobilier en nue-propriété

Investir dans l’immobilier en nue-propriété est particulièrement adapté pour les épargnants qui cherchent à se constituer des revenus futurs sans besoin de revenus immédiats (préparation de la retraite par exemple).

Qu’est-ce-que la nue-propriété ?

La propriété d’un bien immobilier (appelée pleine propriété) peut être divisée en 2 parties : la nue-propriété et l’usufruit. Le nu-propriétaire est propriétaire du bien mais il n’en a pas la jouissance. L’usufruitier peut habiter le bien, le louer et percevoir les loyers.

Les SCPI en nue-propriété

Il est possible d’acheter des parts de SCPI en nue-propriété pour une durée déterminée à l’avance, 10 ans par exemple. Le prix d’une part de SCPI en nue-propriété est décoté par rapport à celui d’une part en pleine propriété. La décote dépend de la durée. Par exemple, pour une détention en nue-propriété de 10 ans, le prix d’achat diminue de 33%.

Pendant 10 ans, les parts de SCPI sont exonérées d’IFI. Aucun revenu locatif n’est distribué à l’associé (et donc il n’y a pas d’impôt sur le revenu à payer). Au bout de 10 ans : le détenteur de parts de SCPI en nue-propriété récupère la pleine propriété des parts sans rien acquitter. Il peut alors en percevoir les revenus locatifs et les parts sont imposables à l’IFI.

En synthèse, l’achat de parts de SCPI en nue-propriété permet d’acquérir de l’immobilier à prix décoté et de se constituer un patrimoine qui permettra de percevoir des revenus réguliers dans le futur.

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