Article écrit le 01/06/2019 – Crédit photo : Fotolia
L’encadrement des loyers est de retour à Paris. Il concerne les contrats de location signés à partir du 1er juillet 2019. Comment fixer un loyer à Paris à partir de cette date ? Les règles diffèrent selon qu’il s’agit d’une première location, d’un changement de locataire, d’un renouvellement de bail ou encore en cas de travaux.
La Marie de Paris a annoncé que l’encadrement des loyers sera à nouveau mis en œuvre dans la capitale à partir du 1erjuillet 2019. L’expérimentation doit durer cinq ans, jusqu’en 2023. Cela concerne les contrats de location signés à partir du 1er juillet 2019.
Quels sont les logements concernés ?
L’encadrement des loyers concerne les logements, meublés ou vides, mis en location pour la première fois ou dont le bail doit être renouvelé ou encore en cas de changement de locataire, à compter du 1er juillet 2019. Les baux en cours et les reconductions tacites ne sont pas concernés. Il ne s’applique qu’aux logements loués à titre de résidence principale pour le locataire. Cela concerne donc :
- le bail de location vide de trois ans
- le bail de location meublée de un an
- le bail pour location meublée de neuf mois réservé aux étudiants
- le bail mobilité
Les logements loués en tant logement de fonction et les locations saisonnières ne sont pas concernés.
Comment fonctionne l’encadrement des loyers ?
Trois types de loyers de référence sont fixés annuellement par un arrêté du préfet :
- un loyer de référence
- un loyer minoré (équivalent au loyer de référence -30%)
- un loyer majoré (équivalent au loyer de référence +20%)
Ces loyers varient selon les quartiers de Paris (80 quartiers regroupés en 14 zones), selon le nombre de pièces, la période de construction de l’immeuble, le type de location (vide ou meublée).
Le loyer (hors charges) demandé par le propriétaire ne peut pas être supérieur au loyer de référence majoré. Entre deux locataires successifs, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer au-delà de l’indice de référence des loyers (IRL, publiée chaque année par l’INSEE).
Le loyer de référence majoré peut être augmenté d’un complément de loyer pour « les logements justifiant de caractéristiques de localisation ou de confort particulières ».
Comment fixer le loyer ?
Le Préfet de la région Ile de France met à disposition des propriétaires et des locataires une carte interactive qui, selon le quartier et la surface du bien notamment, donne les loyers de référence : http://www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr
Par exemple, pour un studio de 20m2 dans le 9e arrondissement de Paris, dans le quartier Saint-Georges, le loyer de référence majoré est de 34,6 € du m2 : le loyer de ce studio ne peut donc pas dépasser 34,6 € du m2, soit 692 €.
Si le logement n’a jamais été loué
Si le logement n’a jamais été loué ou si le locataire précédent est parti depuis au moins dix-huit mois, alors le loyer est fixé librement, mais ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré.
Le propriétaire doit mentionner dans le contrat de location le montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré. S’ils n’y figurent pas, le locataire dispose d’un délai d’un mois pour adresser une mise en demeure au bailleur.
Changement de locataire
Si le logement était précédemment loué, le loyer du nouveau locataire ne peut pas dépasser les deux plafonds suivants :
- le loyer du locataire précédent
- le loyer de référence majoré
Si le loyer du locataire précédent est inférieur au loyer de référence majoré, alors le loyer du nouveau locataire devra être maintenu au même niveau que celui du locataire précédent. Toutefois, si le loyer n’a pas été révisé depuis au moins douze mois, il pourra être révisé à l’aide de l’IRL (l’indice de référence des loyers).
Si le loyer du locataire précédent dépasse le loyer de référence majoré, alors le propriétaire devra abaisser le loyer du nouveau locataire au niveau du loyer de référence majoré.
Si le propriétaire du logement a effectué des travaux
Si le propriétaire a effectué d’importants travaux d’amélioration ou de mise en conformité, alors il peut proposer au nouveau locataire un loyer au-dessus de celui du précédent locataire : il peut augmenter le loyer annuel de 15% au maximum du coût réel des travaux TTC, dans la limite du loyer de référence majoré. Quelques conditions à respecter pour cela :
- le montant des travaux doit être au moins égal à la moitié de la dernière année de loyers
- ne sont concernés que les travaux d’amélioration, les travaux d’entretien sont exclus (peinture, remplacement à l’identique d’un sol).
Renouvellement du bail
Dans le cas d’un renouvellement de bail, le bailleur et le locataire doivent se mettre d’accord. Si le bailleur souhaite réévaluer le loyer, il doit le proposer au moins six mois avant le terme du contrat. Si le locataire souhaite proposer une diminution du loyer, le délai est de cinq mois au moins avant le terme.
Quelles sanctions en cas de non respect de la loi ?
Les bailleurs qui ne respectent pas la loi s’exposent à une amende pouvant atteindre 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale.
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