Article écrit le 18/01/2018
Lorsque le démembrement d’un bien immobilier résulte de l’application de la loi (par exemple dans le cas du conjoint survivant qui opte pour le 100% usufruit), l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) sera réparti entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Il faudra dorénavant prendre en compte ce nouveau paramètre pour la déclaration de son patrimoine immobilier à l’IFI mais également pour bien préparer la transmission de son patrimoine.
L’impôt sur la fortune immobilière fonctionne selon le même principe que l’ISF, à quelques exceptions près… Le texte voté par les députés à l’Assemblée nationale puis validé par le Conseil constitutionnel comprend un nouvel article qui implique que dans certains cas, les nus-propriétaires devront payer une partie de l’impôt sur la fortune immobilière.
Le choix du conjoint survivant peut avoir un impact sur l’IFI
Avec l’ISF, lorsqu’un bien immobilier faisait l’objet d’un démembrement de propriété, le principe était simple : l’usufruitier payait l’ISF sur la valeur du bien en pleine propriété et le nu-propriétaire n’était pas redevable de l’ISF.
Avec l’impôt sur la fortune immobilière, lorsque le démembrement de propriété du bien résulte de l’applicaton de la loi, l’impôt sera réparti entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. L’usufruitier sera redevable de l’IFI sur la base de la valeur de l’usufruit du bien, et le nu-propriétaire sur la base de la valeur de la nue-propriété (voir tableau ci-dessous).
Exemple de cas où l’usufruit résulte de l’application de la loi
Depuis le 1er juillet 2002, au décès de l’un des époux, le conjoint survivant peut choisir de conserver l’usufruit sur la totalité du patrimoine du défunt, les enfants héritent alors de la nue-propriété (pour cela, il faut que les enfants soient communs).
Avec l’IFI, si le conjoint survivant choisit conserver l’usufruit sur la totalité du patrimoine, alors il ne déclarera désormais à l’IFI que la valeur de l’usufruit des biens immobiliers concernés et les enfants, nus-propriétaires, devront déclarer à l’IFI la valeur de la nue-propriété de ces mêmes biens.
La valeur de l’usufruit et la nue-propriété et de l’usufruit dépendent de l’âge de l’usufruitier. Elles sont exprimées dans le tableau ci-dessous en pourcentage de la valeur du bien en pleine-propriété.
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
| 41 – 50 ans | 60% | 40% |
| 51 – 60 ans | 50% | 50% |
| 61 – 70 ans | 40% | 60% |
| 71 – 80 ans | 30% | 70% |
| 81 – 90 ans | 20% | 80% |
| 91 ans et plus | 10% | 90% |
Lorsque l’usufruit ne résulte pas de l’application de la loi
En revanche, si le conjoint survivant hérite de l’usufruit du fait d’une donation au dernier vivant ou d’une disposition testamentaire, alors il supportera seul l’impôt sur la fortune immobilière.
Les conséquences
Les députés avaient prévu de n’appliquer cette nouvelle règle qu’aux démembrements constitués à partir du 1er janvier 2018, mais le Conseil constitutionnel a estimé qu’elle devait s’appliquer à tous les démembrements, quelle que soit la date de leur constitution. Il justifie son choix au motif que cette différence de traitement n’était justifiée ni par une différence de situation ni par un motif d’intérêt général.
Il faudra donc dorénavant tenir compte de cette nouvelle règle pour la déclaration de votre patrimoine immobilier à l’IFI.
Par ailleurs, le choix du conjoint survivant aura désormais un impact sur l’impôt sur la fortune immobilière, que ce soit pour lui-même ou pour ses enfants. Un nouveau paramètre à intégrer pour bien préparer la transmission de son patrimoine.
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