Dernière mise à jour le 03/07/2021 – Par MINGZI – Crédit photo : Fotolia

L’achat d’un bien immobilier en viager a longtemps eu mauvaise réputation car le dispositif consiste pour l’acheteur à prendre un « pari » sur la durée de vie restante du vendeur. Mais avec l’allongement de la durée de vie, la baisse des pensions retraite et la problématique du financement de la dépendance, force est de constater que le viager présente aujourd’hui des avantages à la fois pour l’acheteur et le vendeur. La crise sanitaire du Covid aurait même dopé les ventes car le système, qui permet au vendeur de continuer à occuper son logement tout en percevant une rente, aurait séduit de nombreuses personnes âgées inquiètes de devoir partir en maison de retraite. Calcul du prix d’achat, de la rente, fiscalité … comment fonctionne l’achat en viager ? Le point sur le fonctionnement, les avantages et les points de vigilance de l’immobilier en viager.

Le fonctionnement du viager

Acheter en viager consiste à acheter le bien immobilier d’une personne et à lui verser en retour un capital (appelé bouquet), et une rente jusqu’à son décès.

Avec le viager, l’acheteur fait un pari sur l’avenir car le prix du bien dépend de la longévité du vendeur : plus le vendeur vit longtemps, plus le prix du bien augmente …

viager libre ou viager occupé

Le viager occupé

Dans la plupart des cas, le viager est vendu occupé. Ainsi, jusqu’à la fin de sa vie, le vendeur continue à habiter son logement et reçoit en même temps une rente qui lui permet d’améliorer son niveau de vie. Il peut d’ailleurs s’agir de sa résidence principale ou de sa résidence secondaire.

Au décès du vendeur, l’acheteur devient pleinement propriétaire du bien et peut en disposer comme bon lui semble.

Le viager libre

Dans le cas d’un viager libre, le bien est vendu libre de tout occupant et il est immédiatement disponible. L’acheteur peut donc le louer s’il le souhaite. Les loyers lui permettent ainsi de compenser la rente qu’il verse à l’acheteur. Il peut également décider d’habiter le bien. Mais attention, le bouquet et la rente pour un viager libre sont plus élevés que pour un viager occupé.

C’est une formule particulièrement adaptée aux vendeurs qui quittent définitivement leur logement pour entrer en maison de retraite par exemple et qui par conséquent ont un besoin de revenu important.

Le viager sans rente pour réduire l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Le bien immobilier peut être cédé en échange du seul bouquet, sans versement de la rente. Mais dans ce cas, l’opération correspond à un achat en nue-proriété.

Le vendeur conserve l’usufruit du bien et peut continuer de vivre dans son logement ou le louer. L’acheteur acquiert la nue-propriété du bien qui est alors exonéré d’IFI. Au décès du vendeur, l’acheteur récupère la pleine propriété du bien et peut en disposer librement. Le bien est alors soumis à l’IFI si l’acheteur y est assujetti.

Clauses libres

Les termes du viager sont librement définis par les parties selon leurs souhaits, il y a très peu d’obligations. C’est pourquoi il est nécessaire de bien définir les contours du contrat en amont. Par exemple, le plus souvent, l’acheteur assume les charges importantes (grosses réparations, ravalement, etc.) et règle la taxe foncière, et le vendeur assume l’entretien, les dépenses courantes du logement et la taxe d’habitation.

Le prix du viager : comment le bouquet de la rente sont-ils calculés ?

Plusieurs facteurs entrent en compte dans le calcul du bouquet et de la rente. Néanmoins, le principe de base est simple : la somme des rentes sur la durée de vie supposée du vendeur ajoutée au bouquet doit à peu près correspondre à la valeur du bien sur le marché à la date de signature du contrat. Ainsi, plus le bouquet est important, plus la rente sera faible et inversement. Le calcul est élaboré par étapes :

1- Il faut tout d’abord évaluer la valeur du bien sur le marché.

2- Le vendeur (ou l’acheteur) propose un montant pour le bouquet. Il est librement fixé par les parties. Il est toutefois d’usage qu’il représente de 20 à 30% de la valeur du bien.

3- La valeur restante (le prix du bien moins le bouquet) servira de base au calcul de la rente viagère versée au vendeur : la somme des rentes versées sur l’espérance de vie du vendeur doit être égale  à la valeur restante.  A noter :  dans le cas d’un viager occupé, il faut enlever de la valeur restante le montant des loyers qui seraient normalement dus par le vendeur s’il louait ce bien. Ainsi, la rente pour un viager occupé est moins élevée que la rente pour un viager libre.

4- Calcul de la rente : la rente est calculée en fonction de l’espérance de vie du vendeur. Cette espérance de vie est donnée par les tables de mortalité « officielles » établies par l’Insee. Si le vendeur décède avant le terme de son espérance de vie, l’acheteur paiefinalement moins que la valeur réelle du bien … et inversement. Plus le vendeur est jeune, plus son espérance de vie est élevée et plus sa rente sera faible.

Exemple : calcul du bouquet et de la rente pour un viager occupé

Bouquet : les deux parties conviennent de fixer le bouquet à 30% de la valeur du bien. Le bouquet = 60 000 € (soit 30% de 200 000 €)

Calcul de la rente : la valeur de la rente est calculée sur la valeur restante, c’est-à-dire : (valeur du bien sur le marché) – (le bouquet) – (montant des loyers qui seraient normalement dus par le vendeur)

Montant des loyers qui seraient normalement dus par le vendeur = loyers annuels x espérance de vie du vendeur = (600 € x 12) x 10 ans = 72 000 €

Valeur restante = 200 000 € – 60 000 € – 72 000 € = 68 000 €

La rente versée au vendeur, calculée sur la base de la valeur restante (68 000 €), est de : 840 € par mois.

Le viager, Avantages et points d’attention pour l’acheteur

Pour l’acheteur, acheter un bien en viager est un placement de long terme qui convient parfaitement à la constitution d’une épargne en préparation de la retraite.

Mais attention, investir en viager nécessite de disposer de suffisamment de liquidités pour verser les rentes au vendeur sur toute la durée du viager. En effet, il n’est pas facile de financer un viager à crédit car les banques ne sont pas friandes de ce type de crédit. De plus, en cas de non-paiement de la rente , le vendeur peut annuler la vente et récupérer son bien sans verser aucune indemnité.

Le viager, Les avantages pour le vendeur

Les avantages du viager pour le vendeur dépendent de ses besoins et de sa situation.

Le viager présente de réels avantages pour le vendeur qui n’a pas d’héritier (ou qui ne souhaite pas transmettre son bien immobilier) ou encore pour le vendeur qui souhaite s’assurer un complément de revenu :

• Il sera logé et percevra un revenu retraite complémentaire jusqu’à la fin de sa vie
• Il pourra éventuellement financer le coût d’une maison de retraite en cas de dépendance

 

Pour un couple, il est également possible de prévoir qu’en cas du décès de la première personne, le conjoint puisse lui aussi percevoir la rente jusqu’à son décès. Dans ce cas, la rente est moins importante puisque l’acquéreur devra payer plus longtemps.

Il également possible d’organiser le versement d’une rente pour un enfant handicapé.

À lire aussi …