Dernière mise à jour le 15/09/2024

Classement des meilleures SCPI 2023 : notre comparatif SCPI est indépendant et vous permet de choisir parmi une centaine de possibilités.

Quelle SCPI choisir ?

Les SCPI pour investir dans l’immobilier

Vous souhaitez faire un placement immobilier ? Avez-vous pensé à investir dans la pierre papier ? En effet, les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) permettent d’investir dans l’immobilier professionnel via l’acquisition de parts à partir de quelques centaines d’euros seulement. Par ailleurs, les SCPI permettent aussi de profiter des avantages d’un placement dans l’immobilier sans subir la lourdeur administrative et de gestion d’un tel placement.

Un large choix de SCPI

Le marché compte une centaine de SCPI. On distingue plusieurs types de SCPI : certaines se différencient par leur stratégie d’investissement en se spécialisant sur un secteur d’activité (bureaux, locaux commerciaux, santé …), d’autres en se diversifiant ou encore en investissant dans une zone géographique (France, zone Euro …). Par ailleurs, vous pouvez investir en SCPI via un contrat d’assurance vie ou bien les détenir en direct.

Alors, quelle SCPI choisir ? Quels critères considérer pour faire votre choix ? Quelles sont les meilleures SCPI ? Découvrez sans plus tarder notre comparatif 2024 des SCPI, le classement des meilleures SCPI et le rendement 2023 des SCPI.

Les critères pour faire son choix

Pour choisir une SCPI, vous devez prendre en compte des critères comme le rendement (ou taux de distribution sur valeur de marché ou TVDM) et sa régularité dans la durée, le taux d’occupation des immeubles, la taille de la SCPI (ou capitalisation), les frais (frais de souscription, frais de gestion …) le type de SCPI, la zone géographique ou encore le label ISR, un indicateur de la qualité du patrimoine immobilier de la SCPI.

Investir dans les meilleures SCPI : la sélection des experts

La sélection de Corum

Vous pouvez souscrire ces 3 SCPI en direct ou bien via le contrat d’assurance vie CORUM Life.

Classement des SCPI – CORUM Origin

CORUM Origin est une SCPI européenne créée en 2012. Son patrimoine immobilier est principalement composé de bureaux et commerces et plus marginalement de murs dans l’hôtellerie et de locaux d’activité et logistique. Par ailleurs, les immeubles sont situés dans 13 pays de la zone Euro, principalement aux Pays-Bas, en Italie, Finlande, Allemagne et Irlande.

Enfin, CORUM Origin s’est donné un objectif de rendement de 6 %, net de frais de souscription et gestion. En 2023, elle a distribué un rendement (DVM) de 6,06 %.

Comparatif des SCPI – CORUM XL

CORUM XL est une SCPI à capital variable créée en 2017. Elle est spécialisée dans l’immobilier de bureaux. Le patrimoine immobilier est réparti pour moitié au Royaume-Uni puis essentiellement en Pologne et en Irlande.

La SCPI s’est fixé un objectif de rendement de 5 % net de frais de souscription et de gestion. En 2023, elle a distribué un rendement (DVM) de 5,40 %.

Avis sur CORUM Eurion

Lancée en 2020, CORUM Eurion est la dernière SCPI européenne de la gamme CORUM. Spécialisée en immobilier de bureaux, elle est investie entièrement en zone euro (Irlande, Finlande, Espagne, Pays-Bas, Italie).

De plus, CORUM Eurion est une SCPI socialement responsable : elle a obtenu le label ISR en novembre 2021 (label créé par le Ministère de l’économie, des finances et de la relance).

Enfin, la SCPI CORUM Eurion s’est fixé un objectif de rendement annuel et à 10 ans de 4,5 %. En 2023, elle a distribué un rendement (DVM) de 5,67 %.

Comparatif SCPI – Quels sont les indicateurs à connaitre pour choisir la meilleure SCPI dans laquelle investir ?

Le fonctionnement d’une SCPI

SCPI : définition

La SCPI est un support de placement immobilier. Chaque SCPI est gérée par une société de gestion. Celle-ci s’occupe de collecter des fonds auprès des épargnants, qu’elle utilise pour acquérir des biens et constituer ainsi le patrimoine immobilier de la SCPI.

Les épargnants qui acquièrent des parts de SCPI en deviennent des associés et détiennent une part du patrimoine immobilier de la SCPI.

La société de gestion de la SCPI

La société de gestion de la SCPI s’occupe également de l’exploitation et de la gestion du parc immobilier (recherche de locataires, location, encaissement des loyers, travaux, gestion administrative). Les loyers perçus par la SCPI sont alors redistribués aux associés, nets de frais et au prorata des parts détenues. La société de gestion de la SCPI se rémunère en prélevant des commissions.

La pierre papier permet de profiter des avantages d’un investissement immobilier tout en atténuant les inconvénients. Toutefois, la détention de parts de SCPI doit s’envisager sur le long terme car la pierre papier est plus liquide qu’un investissement immobilier mais moins liquide q’une OPCVM. C’est par exemple une solution particulièrement appropriée pour percevoir des revenus une fois à la retraite.

Quels sont les indicateurs à connaitre avant d’investir en SCPI ? Retrouvez ces indicateurs dans notre comparatif des SCPI.

Le rendement ou DVM (distribution sur valeur de marché)

La finalité d’une SCPI est de distribuer des revenus stables et réguliers dans le temps. Pour évaluer la performance d’une SCPI, il convient donc de regarder l’évolution du DVM ou taux de distribution sur valeur de marché sur le long terme. plus précisément, le taux de distribution correspond au rapport entre les loyers distribués (avant prélèvement de la fiscalité) aux associés et le prix de souscription de la part. En 2023, le taux de distribution moyen des SCPI était de 4,52 % (source : Aspim IEIF). Les 3 meilleures SCPI 2023 ont respectivement distribué 7,79 %, 7,12 % et 6,81 %.

La performance d’une SCPI peut aussi se mesurer au regard de l’évolution du prix de la part, c’est à dire au regard de la valorisation du patrimoine immobilier de la SCPI.

Retrouvez dans notre comparatif SCPI les taux de distribution des SCPI de rendement du marché.

Le taux d’occupation financier (TOF) d’une SCPI

Pour distribuer des revenus réguliers aux associés, il faut bien entendu que les immeubles soient loués. Ainsi, selon la thématique de la SCPI, il peut s’agir de louer des bureaux à des entreprises, de louer des locaux commerciaux … Le taux d’occupation financier (TOF) correspond au rapport entre les loyers facturés et l’ensemble des loyers facturables (si tous les immeubles étaient loués). Le TOF d’une SCPI doit être le plus proche possible de 100 %.

Le taux d’occupation financier est précisé dans notre comparatif SCPI.

La capitalisation de la SCPI

La capitalisation d’une SCPI est un indicateur qui reflète sa taille. Elle correspond au nombre de parts multiplié par la valeur de la part. Elle donne une indication sur la taille du patrimoine immobilier de la SCPI. Ainsi, plus la capitalisation de la SCPI est importante, plus son patrimoine est diversifié : cela permet de limiter les risques (risque de vacance notamment). Retrouvez dans notre classement SCPI la capitalisation de chaque SCPI.

Les frais de la SCPI

Les services et le travail effectué par la société de gestion de la SCPI ont un coût qui est refacturé aux associés : frais de souscription, frais de gestion, frais de cessions de parts, frais de cession et d’acquisition d’actifs, frais de suivi et pilotage de la réalisation des travaux, tout autre frais supplémentaire approuvé par l’assemblée générale.

Tout investissement immobilier comporte des frais. La pierre papier ne fait donc pas exception.

Les frais de souscriptions

Les frais de souscription servent à la fois à financer la recherche de fonds et de biens immobiliers et à rémunérer le distributeur. Ils sont prélevés une seule fois au moment de la souscription. Ils peuvent varier de 7 % à 12 % du montant investi. Ils sont déjà compris dans le prix de la part : c’est donc lorsqu’il revend ses parts que l’épargnant voit réellement l’impact de ces frais (car les frais sont déduits du prix de retrait de la part). Ainsi, plus la SCPI se sera valorisée dans le temps, plus le prix de retrait sera élevé et les frais amortis. C’est pour cette raison qu’il est recommandé de conserver les parts de SCPI au moins 8 ans.

Des SCPI à 0% de frais de souscription

De nouvelles SCPI proposant des frais de souscription très faibles voire inexistants sont apparues dernièrement sur le marché. Il s’agit d’un nouveau positionnement qui a pour effet de modifier le modèle économique de la SCPI : en contrepartie de ces frais de souscription faibles ou nuls, les frais de gestion sont généralement plus élevés que ceux des autres SCPI.

Les frais de gestion

Les frais de gestion rémunèrent la gestion administrative et locative du parc immobilier. Ils sont prélevés directement sur les loyers encaissés par la SCPI. Les dividendes trimestriels versés aux associés sont nets des frais de gestion. Ils peuvent varier de 7% à 18% des loyers, avec une moyenne autour de 11 %.

Ainsi, plus le montant des loyers encaissés sera élevé, plus le montant des frais de gestion sera important : un système de rémunération qui incite la SCPI à trouver des locataires pour ses biens.

Les réserves de la SCPI

La SCPI a vocation à distribuer des revenus réguliers dans le temps. Aussi, elle doit se constituer des réserves dans lesquelles piocher en cas de problème ou d’événement imprévu (difficulté à trouver des locataires, travaux sur un immeuble …). Cette réserve s’appelle le report à nouveau. Il doit être suffisant pour protéger les associés d’une baisse des revenus, mais ne doit pas être trop élevé car il ne rapporte rien et il est taxé au même titre qu’un revenu locatif.

Les SCPI labellisées ISR

Le label ISR (investissement socialement responsable) est décerné aux organismes qui prennent en compte les enjeux environnementaux, sociaux mais aussi de gouvernance.

Il a été élargi aux SCPI en octobre 2020. Il permet de distinguer les SCPI qui contribuent à la rénovation du patrimoine immobilier et l’amélioration des performances énergétiques. Le label ISR est donc également un indicateur de la qualité du patrimoine immobilier de la SCPI .

Retrouvez dans notre comparatif SCPI toutes les SCPI labellisées ISR.

Le comparatif des sociétés civiles de placement immobilier : le classement des meilleures scpi 2024

Nous avons analysé plus d’une centaine de SCPI du marché. Les SCPI présentées dans le classement SCPI ci-dessous sont classées par taux de distribution 2023 (DVM) décroissant.

Société de gestion	SCPI	Type de SCPI	Zone géographique	Rendement 2023 (DVM)	Rendement 2022 (DVM)	Rendement 2021 (DVM)	Taux d’occupation financier	Capitalisation (Millions €)	Collecte nette S1 2024 (Millions €)	LabeI SR
	Remake Live	Diversifié	Europe	7,79%	7,64%	–	100,00%	391	130
	Iroko Zen	Diversifié	Europe	7,12%	7,04%	7,10%	100,00%	467	162
	Capiforce	Commerces	France	6,81%	8,93%	6,06%	97%	85	0
	NCap Continent	Bureaux	Europe	6,59% annualisé	_	_	100%	23	4
	Neo	Bureaux	Europe	6,51%	6,33%	6,49%	99,7%	420	3
	Le Patrimoine Foncier	Bureaux	France	6,21%	6,58%	5,93%	97%	124	0
	Coeur de régions	Bureaux	France	6,20%	6,40%	6,43%	98,4%	323	33
	Paris commerces	Commerces	France	6,12%	5,93%	5,46%	96%	316	0
	Corum Origin	Diversifié	Europe	6,06%	6,88%	7,03%	96,7%	2940	143
	Cristal Life	Activités	France	6,02%	5,61%	5,37%	100%	108	35
	Vendôme Régions	Bureaux	France	6,01%	5,71%	5,91%	93%	853	54
	Cap foncières et territoires	Bureaux	France	6,00%	5,92%	5,61%	99,3%	83	5
	Soprorente	Commerces	France	5,92%	4,77%	4,19%	95%	60	0
	Interpierre Europe Centrale	Bureaux	Europe Centrale	5,80%	5,36%	4,60%	97,2%	43
	PFO	Bureaux	France et Europe	5,70%	5,57%	4,82%	95,2%	778	0
	Eurion	Bureaux	Europe	5,67%	6,47%	6,00%	100,00%	1148	99
	CM-CIC Pierre Investissement	Bureaux	France	5,67%	4,93%	4,78%	93%	110
	Immo Placement	Bureaux	France	5,61%	5,54%	5,53%	93,4%	307	0
	Altixia Cadence XII	Diversifié	France	5,60%	5,51%	5,15%	98,7%	165	15
	Elialys	Bureaux	Espagne	5,55%	5,39%	4,40%	98,1%	81	5
	Interpierre France	Bureaux	France	5,51%	5,40%	5,20%	93,8%	245
	Activimmo	Activités & Logistique	France	5,52%	5,50%	6,02%	98,30%	1140	86
	Pierre Selection	Commerces	France	5,48%	5,58%	3,88%	93,6%	nc	0
	LF Opportunité Immo	Activité	France	5,46%	5,40%	5,21%	98,2%	312	0
	Corum XL	Bureaux	Europe	5,40%	5,97%	5,84%	99%	1919	69
	Altixia Commerces	Commerces	France	5,31%	5,34%	5,21%	88,3%	107	1
	Logipierre 3	Hotellerie	France	5,31%	5,31%	3,00%	100%	76	0
	Atream Hôtels	Hotellerie	France et Europe du Nord	5,30%	5,05%	2,64%	100%	276	10
	Coeur de ville	Commerces	France	5,30%	5,30%	5,30%	94,3%	26	0
	Epargne Pierre	Bureaux	France	5,28%	5,28%	5,36%	95,1%	2625	62
	Kyaneos Pierre	Résidentiel	France	5,28%	5,37%	5,94%	84,6%	331
	Coeur d’Europe	Diversifié	Europe	5,23%	6,10%	–	99,8%	105	30
	My Share SCPI	Bureaux	France et étranger	5,20%	5,11%	5,03%	97,6%	386	11
	Pierre Capitale	Bureaux	France et Allemagne	5,16%	5,05%	4,60%	98,3%	124	1
	Pierval Santé	Santé	France et Europe	5,10%	4,70%	4,80%	98,4%	3220	70
	Eurovalys	Bureaux	Allemagne	5,04%	4,57%	4,36%	92,6%	1020	0
	Affinités Pierre	Diversifié	France et Europe	5,04%	4,90%	4,08%	98,1%	640	37
	Immorente 2	Commerces	France	5,02%	4,62%	3,59%	96,3%	103
	Coeur de commerces	Commerces	France	5,02%	4,70%	4,06%	92%	54	10
	Placement Pierre	Bureaux	France et étranger	5,01%	5,01%	5,01%	93%	380	0
	Immorente	Commerces	France et Europe	5,00%	4,82%	4,53%	93,1%	4400	0
	Cristal Rente	Commerces	France	5,00%	5,05%	5,09%	98,8%	644	5
	Unidelta	Bureaux	France	4,87%	4,68%	5,71%	93%	327	0
	LF Avenir Santé	Santé, Education	France	4,80%	4,73%	–	100,00%	182	26
	Novapierre Allemagne 2	Commerces	Allemagne	4,79%	4,50%	3,39%	98,6%	389
	Sofipierre	Commerces	France et Belgique	4,73%	5,10%	4,80%	92,6%	144	1
	Fair invest	Santé	France	4,72%	4,71%	4,73%	100%	87
	UFI France	Bureaux	France	4,72%	4,83%	5,52%	88,8%	313	0
	France Investipierre	Diversifié	France	4,71%	4,67%	3,95%	90,6%	nc	0
	Sofidy Europe Invest	Bureaux	Allemagne, Irlande	4,71%	4,65%	4,56%	99%	321	26
	Pierrevenus	Diversifié	France	4,70%	4,38%	3,84%	93%	211	0
	Efimmo 1	Bureaux	France et Europe	4,65%	4,98%	0,80%	90%	1800	0
	LF Europimmo	Bureaux	France et Allemagne	4,64%	4,32%	4,02%	95,9%	1069	0
	Ficommerce Proximité	Commerces	France et Europe	4,61%	4,57%	4,14%	97,8%	606	– 3
	LF Grand Paris Patrimoine	Bureaux	France	4,53%	4,53%	4,53%	95,2%	1521	0
	Pierre Rendement	Commerces	France et Etranger	4,50%	4,61%	4,00%	95%	401
	Novapierre 1	Commerces	France	4,50%	4,51%	4,80%	88,5%	181	0
	Novapierre Allemagne	Commerces	Allemagne	4,50%	4,80%	4,84%	93,8%	560
	Pierre Expansion – Santé	Diversifié	France	4,46%	4,42%	4,02%	97,5%	73	3
	Epargne Foncière	Bureaux	France et Europe	4,43%	4,64%	4,40%	92,6%	5201	0
	Buroboutic	Diversifié	France	4,34%	4,31%	4,08%	96,4%	322	– 2
	Credit Mutuel Pierre 1	Bureaux	France	4,34%	4,20%	4,00%	91,2%	1012	0
	PF Grand Paris	Bureaux	France	4,34%	4,32%	4,42%	92,3%	1100	0
	Fructirégions Europe	Bureaux	France et zone euro	4,30%	4,35%	4,33%	90,2%	328
	Primovie	Santé	France et Europe	4,21%	4,50%	4,60%	96,9	5210	0
	PF Hospitalité Europe	Hébergement	Europe	4,20%	4,00%	4,54%	100%	329	3
	Atout Pierre Diversification	Bureaux	France et Belgique	4,14%	4,07%	4,14%	89,7%	825	2
	Selectinvest 1	Diversifié	France	4,13%	4,17%	4,10%	90,8%	1609	0
	Primopierre	Bureaux	France	4,12%	4,21%	4,77%	86,3%	3410	0
	PFO2	Bureaux & Europe	France et Europe	4,10%	4,32%	4,57%	91,7%	2440	2
	Selectipierre 2	Diversifié	France	4,05%	4,04%	4,03%	98,7%	475	0
	Elysées Pierre	Bureaux	France	4,04%	3,77%	3,64%	88,8%	NC	0
	Fructipierre	Diversifié	France	4,03%	4,00%	3,77%	89,9%	1153	0
	Cap’Hergergimmo	Hotellerie	France et Europe	4,01%	5,00%	3,31%	100%	82	0
	Allianz Pierre	Bureaux	France	4,01%	4,01%	4,01%	86,2%	1732	0
	Immo Evolutif	Diversifié	France	4,00%	4,00%	3,79%	94,2%	626	0
	Commerces Europe	Commerces	France et zone euro	4,00%	4,05%	3,83%	93,7%	1551	0
	Genepierre	Bureaux	France et zone euro	3,81%	3,82%	3,84%	90%	793	0
	Edissimmo	Bureaux	France et zone euro	3,77%	3,65%	3,67%	89,9%	3600	0
	NOTAPIERRE	Bureaux	France	3,75%	3,63%	3,62%	90,8%	2500
	Diversification  Allemagne	Diversifié	Allemagne	3,66%	3,17%	–	96,8%	222	7
	Laffitte Pierre	Diversifié	France et zone euro	3,62%	4,00%	3,53%	88,7%	1049	0
	Primofamily	Résidentiel	Europe	3,62%	5,00%	3,03%	96,4	252
	Rivoli Avenir Patrimoine	Bureaux	France et zone euro	3,56%	3,40%	3,80%	89,6%	3500	0
	Accimmo Pierre	Bureaux	France	3,51%	3,80%	4,61%	92,9%	nc	0
	Acces Valeur Pierre	Bureaux	France	3,50%	4,45%	3,86%	91,6%	nc	0
	Patrimmo Commerce	Commerces	France et Europe	3,48%	3,86%	3,19%	89,7%	675	0
	Opus Real	Bureaux	Allemagne	3,00%	3,00%	2,79%	95,2%	nc	0
	Sofiprime	Résidentiel haut de gamme	Paris	0,50%	0,51%	0,38%	91,8%	44
	Tourisme et littoral	Tourisme	France	0%		–	100%	7
	SCPI Transitions Europe	Diversifié	Europe	8,16%			100%	289	177
	Osmo énergie	Commerces	France					21	21
	Epsilon 360	Actifs tertiaires de petite taille						108	29
	EDRR Europa	Diversifié	Europe					13	14
	Sofidynamic	Diversifié	Europe				92%	22	20
	Alta Convictions	Diversifié						39	16
	Comète	Diversifié	Europe				89%	51	37
	Mistral Sélection	Diversifié	France				100%	8	6
	Wemo One	Diversifié						5	5
	Optimale	Diversifié	France	4,72%	4,72%	4,73%	97%	66	6
	Ncap éducation santé	Diversifié	France				99%	94	6
	Upêka	Diversifié						24	3
	Attraits Pierre	Diversifié						1	1

Questions fréquentes

Quelle SCPI choisir ?

Pour choisir une SCPI, prenez en considération plusieurs critères. Tout d’abord, observez la régularité du taux de distribution de la SCPI dans le temps. À titre de repère, en 2023, les SCPI ont distribué un rendement moyen de 4,52 %. Vous pouvez également utilisez notre classement SCPI pour connaitre le rendement de chaque SCPI.

Assurez-vous ensuite que la SCPI loue facilement ses biens. Pour cela, regardez le taux d’occupation financier qui doit être le plus proche possible de 100 %.

Enfin, si vous ne savez pas quel secteur d’activité privilégier (bureaux, commerces, santé, SCPI d’habitation, SCPI fiscale, SCPI Pinel, etc), vous pouvez orienter votre choix vers une SCPI diversifiée. En effet, la diversification permet de limiter les risque de votre placement immobilier.

Veillez également à la qualité du patrimoine immobilier : le label ISR est attribué aux SCPI qui respectent certains critères en termes de durabilité.

Quelles sont les meilleures SCPI de rendement ?

Le classement des SCPI dont les rendements 2023 sont supérieurs à 5%

En 2023, les SCPI spécialisées dans le secteur de la logistique et locaux d’activité enregistrent la meilleure performance moyenne avec 5,90 %. Dans cette catégorie, la meilleure SCPI est Cristal Life du groupe Inter Gestion (6,02 %).

Les SCPI diversifiées ont obtenu un taux de distribution moyen de 5,50 %. Dans cette catégorie, les deux meilleures SCPI sont Remake avec un taux de distribution de 7,79 % et Iroko Zen avec 7,12 %.

Les SCPI spécialisées dans le secteur de l’hôtellerie et du tourisme reviennent en force avec une performance moyenne de 5,10 %, avec en tête la SCPI Logipierre 3 (5,31%) de la société Fiducial et Atream Hotels (5,30 %).

Le classement des SCPI dont les rendements 2023 sont supérieurs à 4%

Les SCPI du secteur de la Santé et de l’éducation délivrent un taux de rendement moyen de 4,50 %.

Les SCPI de bureaux enregistrent un rendement de 4,10 %. La SCPI Cap foncières et territoires et la SCPI Neo (Novaxia) obtiennent les meilleures rendements avec 6,51 % en 2023.

Le taux de distribution des SCPI spécialisées dans le résidentiel atteint 4,50 % et celui des SCPI de commerce 4,60 %. Dans cette dernière catégorie, la SCPI Capiforce Pierre (Fiducial) offre la meilleure performance 2023 du marché avec 6,81%.

Notre classement SCPI donne le taux de distribution pour chaque support.

Comparatif SCPI : en direct ou assurance vie ?

Détenir une SCPI sur un contrat d’assurance vie présente un double avantage. Cela permet d’effectuer un investissement immobilier tout en bénéficiant de la fiscalité favorable de l’assurance vie. Par ailleurs, c’est l’assureur qui supporte le risque lié à la liquidité de la SCPI : il dispose de deux mois pour restituer les sommes en cas de retrait. En revanche, investir sur une SCPI dans le cadre de l’assurance vie présente un inconvénient : en plus des frais liés à la SCPI, il faudra s’acquitter des frais du contrat d’assurance vie (frais sur versement et frais de gestion annuels).

Quelles sont les SCPI les plus rentables ?

En 2023, le podium des meilleures SCPI de rendement est composé de La SCPI Remake Live avec 7,79%, la SCPI Iroko Zen avec un rendement de 7,12 % puis de la SCPI SCPI Capiforce Pierre (Fiducial) avec 6,81 %.

Consultez notre classement SCPI pour en savoir plus.

à noter

Notre comparatif n’est pas exhaustif mais permet de comparer les caractéristiques d’une centaine de SCPI parmi les SCPI du marché. Les caractéristiques des SCPI utilisées pour le comparateur / classement et communiquées sur le site n’ont pas de caractère contractuel. Elles sont issues des informations publiques publiées par les sociétés de gestion et sont mises à jour autant que possible.

Le référencement dans le comparatif est gratuit et ne donne lieu à aucune rémunération de la part des professionnels.

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