La résidence principale

Le premier réflexe pour bien préparer sa retraite est l’acquisition de sa résidence principale. En effet, une fois à la retraite, vos revenus vont baisser. Avoir terminé le remboursement de votre prêt immobilier permettra de mieux équilibrer votre budget. Par ailleurs, si vous occupez votre logement sur une longue période, il aura probablement pris de la valeur. Si vous décidez de le revendre pour vous installer ailleurs, vous pourrez alors réaliser une plus-value.

L’immobilier locatif

Investir dans l’immobilier locatif est également une option. Le point fort : vous possédez un bien dont les loyers complètent votre pension retraite et que vous pourrez transmettre à vos proches. S’il est très apprécié des Français, l’investissement immobilier n’est pas sans inconvénient. Tout d’abord, la fiscalité sur les revenus fonciers est assez lourde. Par ailleurs, il nécessite un suivi dont vous n’aurez pas forcément envie tout au long de votre retraite : trouver des locataires, risques d’impayés, réaliser le travaux d’entretien, gestion administrative (payer les taxes, etc).

Les SCPI

L’achat de parts de SCPI permet de profiter des avantages d’un investissement dans l’immobilier sans les inconvénients. L’achat et la gestion des biens immobiliers (location, travaux d’entretien, taxe foncière …) sont confiés à des professionnels, la société de gestion de la SCPI s’occupe de tout. Lors de l’achat, il n’est pas nécessaire de recourir à un notaire. De plus, tous les ans, la société de gestion indique aux associés les montants à déclarer aux impôts en leur adressant une notice explicative pour leur déclaration fiscale.

L’achat de parts de SCPI permet de mutualiser et donc de réduire les risques car les investissements immobiliers sont répartis sur plusieurs biens et sur différents secteurs (géographie, activité). Cela permet de réduire le risque d’impayés et le risque d’inoccupation.

Par ailleurs, les SCPI permettent d’accéder à des secteurs de l’immobilier autres que l’habitation, habituellement peu accessibles aux particuliers et en général réservés aux professionnels avertis : bureaux, commerces, locaux d’activité, établissements de santé, hôtels.

Plus accessible : l’achat de parts permet d’accéder à l’immobilier avec une mise beaucoup plus faible que pour l’achat d’un bien immobilier en direct (le prix d’une part est de quelques centaines d’euros).

Plus liquide : en cas de besoin, il est possible de ne vendre qu’une partie de ses parts de SCPI. La liquidité des SCPI est donc meilleure que celle de l’immobilier détenu en direct, mais reste moindre que celle d’un actif financier.

La SCPI verse aux associés des revenus fonciers qui sont ensuite soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Mais il est également possible de détenir des parts de SCPI sur un contrat d’assurance vie et de bénéficier de sa fiscalité avantageuse.

Les SCPI en nue-propriété

La propriété d’un bien immobilier (appelée pleine propriété) peut être divisée en deux parties : la nue-propriété et l’usufruit. Le nu-propriétaire est propriétaire du bien mais il n’en a pas la jouissance. L’usufruitier peut habiter le bien, le louer et percevoir les loyers.

Il est possible d’acheter des parts de SCPI en nue-propriété pour une durée déterminée à l’avance, 10 ans par exemple. Le prix d’une part de SCPI en nue-propriété est décoté par rapport à celui d’une part en pleine propriété. La décote dépend de la durée. Par exemple, pour une détention en nue-propriété de 10 ans, le prix d’achat diminue de 33%.

Pendant 10 ans, les parts de SCPI sont exonérées d’IFI. Aucun revenu locatif n’est distribué à l’associé (et donc il n’y a pas d’impôt sur le revenu à payer). Au bout de 10 ans : le détenteur de parts de SCPI en nue-propriété récupère la pleine propriété des parts sans rien acquitter. Il peut alors en percevoir les revenus locatifs et les parts sont imposables à l’IFI.

En synthèse, l’achat de parts de SCPI en nue-propriété permet d’acquérir de l’immobilier à prix décoté et de se constituer un patrimoine qui permettra de percevoir des revenus réguliers à la retraite.

L’assurance vie est une solution très souple : elle permet de se constituer un capital en vue de la retraite, l’épargne est disponible à tout moment et les retraits bénéficient d’un fiscalité avantageuse si le contrat est ouvert depuis plus de 8 ans.

L’épargne peut-être investie sur un large choix de supports : le fonds en euros qui offre la garantie du capital et des OPCVM de toutes sortes pour profiter des marchés financiers.

Le Plan d’épargne en actions (PEA) est une solution d’épargne plus risquée car elle permet d’investir sur les OPCVM européens. Son point fort réside dans le fait qu’il est possible de transformer son capital en rente viagère exonérée d’impôt sur le revenu.