Article écrit le 20/01/2019 – Crédit photo : Fotolia

La grande liberté d’organisation de la société civile immobilière (SCI) en fait un bon outil pour gérer son patrimoine immobilier et en préparer la transmission.

Qu’est ce qu’une SCI ?

La Société Civile Immobilière (SCI) permet à plusieurs personnes, appelées associés, de mettre en commun la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. Elle doit être constituée d’au moins deux associés.

La SCI est gérée et représentée par un gérant, désigné par les associés. L’étendue et les limites de ses pouvoirs sont librement définies dans les statuts de la société. Les associés disposent en général d’un droit de vote leur permettant de participer aux prises de décision. Les conditions de vote et de majorité sont également définies dans les statuts.

La SCI pour organiser la transmission de son patrimoine

Pour faciliter la transmission du patrimoine entre les générations, la loi prévoit différents dispositifs. Par exemple, les parents peuvent aider leurs enfants, de leur vivant, en leur consentant des donations (sorte d’avance sur leur héritage). Chaque enfant peut recevoir jusqu’à 100 000 € de chaque parent sans payer de droit de donation. Au-delà de ce montant (appelée abattement), les sommes sont taxées à un taux progressif qui peut aller de 5% à 45%. L’abattement est renouvelable tous les 15 ans.

Donner des parts de SCI

Abattements successifs

Dans le cadre d’une donation, les abattements ne sont donc applicables qu’une fois tous les quinze ans. S’agissant de biens immobiliers, il est compliqué de réaliser des donations successives par tranches.

Avec la SCI,les parents apportent les biens immobiliers dans la société. Ce capital est alors divisé en parts de SCI que les parents peuvent transmettre progressivement à leurs enfants, associés dans la SCI.

La décote

Les parts d’une SCI peuvent faire l’objet d’une décote (environ 10%) par rapport à la valeur des biens. Il s’agit d’une sorte de compensation liée au fait que l’on considère qu’il est plus difficile de vendre des parts de SCI qu’un bien immobilier. Cette décote réduit d’autant l’assiette de calcul des droits de donation.

Les dettes

Autre avantage de la SCI : la valeur des parts tient compte des dettes ou prêts liés aux biens et supportés par la société. Cela vient encore réduire l’assiette de calcul des droits de donation. Par exemple, les parents créent une SCI qui acquiert un bien immobilier d’une valeur de 500 000 € et pour cela emprunte 200 000 €. Les parts de la SCI valent 300 000 €. C’est sur la base de cette valeur que seront calculés les droits de donation si les parents décident de faire une donation à leurs enfants associés dans la SCI.

Garder la pleine maitrise du bien transmis

Avec une donation, le donateur perd la pleine maîtrise du bien transmis. La SCI apporte une solution à ce problème car elle permet au donateur de rédiger des statuts lui permettant d’exercer des pouvoirs étendus et assurer ainsi la gérance du ou des biens immobiliers comme il le souhaite.

Gérer l’indivision

Après une donation les enfants peuvent se retrouver en indivision, c’est à dire qu’ils partagent la propriété des biens immobiliers qui leur ont été donnés. Cette situation peut être source de conflits car la gestion des biens exige l’accord des indivisaires (notamment lorsqu’il s’agit de céder des biens) et à tout moment et quel que soit le motif, tout indivisaire peut exiger de récupérer sa part. Les autres indivisaires peuvent alors se voir contraints de vendre le bien s’ils ne peuvent pas racheter la part en question.

Avec la SCI, un titulaire de parts ne peut les céder que s’il trouve preneur. Par ailleurs, comme expliqué précédemment, le donateur peut prévoir de garder la maitrise de la gestion du bien transmis à ses enfants.

Fiscalité en cas de revente

En cas de cession d’un bien immobilier, les plus-values sont soumises à l’impôt. Elles bénéficient d’un abattement qui augmente avec la durée de détention du bien et sont totalement exonérées d’impôt après 22 ans de détention.

La cession des parts de SCI est soumise à la même règle fiscale, à la différence que la durée de détention se calcule à compter de la date de souscription des parts. Ainsi, en cas de cession de ses parts, l’associé de la SCI depuis plus de 22 ans pourra être exonéré d’impôt, même si un bien a récemment rejoint la SCI.

Les inconvénients de la SCI

La création d’une SCI impose d’accomplir des formalités (qui ont un coût) et la rédaction de statuts. Pour cela, l’intervention d’un notaire est conseillée voire obligatoire.

Par ailleurs, les associés sont indéfiniment responsables sur leurs biens propres des dettes de la société, à proportion de leurs parts détenues dans le capital.

Le fonctionnement d’une SCI nécessite également la tenue d’une assemblée générale et d’un bilan tous les ans.

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