Article écrit le 30/09/2018

Mis en place pour la première fois l’année dernière, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) devrait rapporter presque deux fois plus que prévu.

Le projet de loi de finances 2019 (PLF 2019) a été présenté par le gouvernement la semaine dernière. Le budget 2019 montre que les recettes liées à la collecte de l’IFI, le nouvel ISF, devraient être beaucoup plus importantes que prévu. Alors que Bercy les avait estimées à 850 millions d’euros, l’IFI devrait au final rapporter 1,53 milliards d’euros, soit presque deux fois plus que prévu. En effet, les déclarations effectuées par les contribuables au mois de juin dernier permettent d’anticiper  1,2 milliard d’euros de recettes. A cela s’ajoute 300 millions d’euros que Bercy pense pouvoir récupérer suite aux déclarations tardives et aux contrôles fiscaux.

Des estimations basées sur des hypothèses prudentes

Pourquoi la prévision de Bercy est-elle aussi éloignée de la réalité ? Tout d’abord, au moment de la création de l’IFI, l’administration fiscale ne disposait pas de données suffisamment précises sur la part de l’immobilier dans le patrimoine des français. Elle a choisi de réaliser une estimation sur la base d’hypothèses prudentes.

La date et le prix d’acquisition

Ensuite, le formulaire de déclaration IFI comporte des informations sur les biens immobiliers plus détaillées qu’à l’époque de l’ISF. Il est notamment demandé au contribuable de préciser la date et le prix d’acquisition du bien. Il est donc plus difficile de sous-évaluer le bien …

L’immobilier est plus lourdement taxé avec l’IFI qu’avec l’ISF

A la création de l’IFI, le gouvernement avait expliqué que l’impôt sur la fortune immobilière fonctionnerait sur le même principe que l’ISF. Mais il comporte en réalité des différences dans les règles de calcul qui peuvent conduire à élargir l’assiette taxable.

Avec l’ISF, les contribuables pouvaient déduire de leur patrimoine imposable toutes leurs dettes, y compris les dettes fiscales comme par exemple le montant estimé de leur impôt sur le revenu, la taxe foncière, la taxe d’habitation, et même le montant estimé de l’ISF lui-même.

Avec l’IFI, il n’est possible de déduire du patrimoine immobilier que les dettes qu’impose la détention de ce patrimoine immobilier. Par conséquent, seules la taxe foncière et les dettes afférentes au patrimoine immobilier sont déductibles du patrimoine imposable à l’IFI. Les autres dettes, la taxe d’habitation, l’impôt sur les revenus fonciers et le montant de l’IFI ne sont plus déductibles.

Le dispositif anti-abus

À ces nouvelles règles sur la déductibilité, il faut ajouter d’autres règles issues du dispositif anti-abus imaginé par le gouvernement pour lutter contre les stratégies de contournement. Par exemple, pour les biens immobiliers financés par un prêt « in fine » (le prêt in fine est un prêt remboursé en totalité à l’échéance), le contribuable ne peut plus déduire la totalité du capital emprunté mais seulement la part non amortie.

Une autre règle prévoit que les contribuables dont le patrimoine immobilier est supérieur à 5 millions d’euros ne peuvent plus déduire l’intégralité de la dette si celle-ci dépasse 60% de la valeur des actifs.

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