Article écrit le 20/12/2017

Assiette de calcul, barème, abattements … le gouvernement avait expliqué que l’IFI, l’impôt sur la fortune immobilière, fonctionnerait sur le même principe que l’actuel ISF. Mais alors que la réforme de l’ISF est sur le point d’être adoptée à l’Assemblée Nationale, les députés de l’opposition ont relevé des différences dans les règles de calcul de l’IFI … en défaveur du contribuable.

Aujourd’hui, les contribuables soumis à l’ISF peuvent déduire de leur patrimoine imposable toutes leurs dettes, y compris les dettes fiscales comme par exemple le montant estimé de leur impôt sur le revenu, la taxe foncière, la taxe d’habitation, et même le montant estimé de l’ISF lui-même.

Or, le projet de texte du gouvernement implique que, concernant l’immobilier, l’assiette de calcul de l’IFI sera plus large que celle de l’ISF. Le patrimoine immobilier imposable serait donc plus lourdement taxé avec l’IFI qu’avec l’ISF.

Seule la taxe foncière et les dettes liées au patrimoine immobilier seront déductibles de l’assiette de calcul de l’IFI

D’abord, avec l’IFI, il ne sera possible de déduire du patrimoine immobilier que les dettes qu’imposent la détention de ce patrimoine immobilier. « Autoriser la déduction de dettes qui ne seraient pas liées à la détention de l’actif imposable serait incohérent par rapport à la base fiscale qui a été retenue », a expliqué aux députés Bruno Le Maire, le Ministre de l’économie et des finances.

La taxe foncière serait également déductible puisqu’elle a « comme fait générateur la propriété du bien immobilier ».

On pourrait alors s’attendre à ce que la taxe d’habitation et l’impôt sur les revenus fonciers puissent être déduits de l’assiette de calcul de l’IFI. Le gouvernement ne voit pas les choses ainsi. « La taxe d’habitation est due à raison de l’occupation du local et non pas de la détention du local. La taxe d’habitation n’est pas liée à la propriété, elle est liée à l’occupation du local » a indiqué Bruno Le Maire.

En ce qui concerne la déduction de l’impôt sur les revenus fonciers, le Ministre de l’économie explique que « l’assiette de l’IFI ne comprend que la seule détention d’immeubles et ne tient plus compte, contrairement à l’ISF, des éventuels produits qui sont générés par ces dits immeubles. Continuer à autoriser la déduction des impôts acquittés au titre de ces produits, n’aurait pas de sens ».

En synthèse, seules les dettes afférentes au patrimoine immobilier et la taxe foncière pourront être déduites du patrimoine immobilier imposable à l’IFI. Les autres dettes, la taxe d’habitation, l’impôt sur les revenus fonciers et le montant de l’IFI ne seront pas déductibles du patrimoine immobilier soumis à l’impôt sur la fortune immobilière.

De nouvelles règles avec le dispositif anti-abus

À ces nouvelles règles sur la déductibilité, il faut ajouter d’autres règles issues du dispositif anti-abus imaginé par le gouvernement pour lutter contre les stratégies de contournement.

Par exemple, pour les biens immobiliers financés par un prêt « in fine » (le prêt in fine est une prêt remboursé en totalité à l’échéance), le contribuable ne pourra plus déduire la totalité du capital emprunté mais seulement la part non amortie.

Une autre règle prévoit que les contribuables dont le patrimoine immobilier est supérieur à 5 millions d’euros ne pourront plus déduire l’intégralité de la dette si celle-ci dépasse 60% de la valeur des actifs.

Les patrimoines composés quasi-exclusivement d’immobilier verront leur impôt sur la fortune augmenter

Au final, la plupart des contribuables qui étaient soumis à l’ISF et qui seront imposés à l’IFI devraient voir le montant de leur impôt sur la fortune diminuer.

En effet, bien que le patrimoine immobilier soit plus lourdement imposé avec l’impôt sur la fortune immobilière, le montant de leur IFI sera en général inférieur au montant de leur ISF puisque le patrimoine financier ne sera plus imposé à l’impôt sur la fortune.

Seuls les contribuables dont le patrimoine est composé quasi-exclusivement d’immobilier devraient voir le montant de leur impôt sur la fortune augmenter avec la mise en place de l’IFI.

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