Article écrit le 21/04/2025 – Par MINGZI – Crédit photo : 123RF
Lorsqu’il s’agit de choisir une SCPI, beaucoup d’investisseurs se focalisent sur le taux de distribution. Une erreur fréquente, car cet indicateur ne reflète qu’une partie de la performance. Pour faire un choix éclairé, il est indispensable de s’intéresser également (et surtout) au TRI, ou Taux de Rendement Interne. Explications.
Le taux de distribution : un indicateur partiel
Le taux de distribution est souvent mis en avant dans les documents commerciaux. Il représente le rapport entre le dividende annuel versé et le prix de la part. Par exemple, une SCPI qui verse 50 euros par part et dont la part vaut 1.000 euros affiche un taux de distribution de 5 % (soit 50 euros / 1.000 euros).
Cet indicateur donne une idée des revenus annuels que vous pouvez percevoir. Il est simple, lisible, et rassurant. Toutefois, il ne prend pas en compte la valorisation (ou la dévalorisation) du capital : une SCPI peut verser un bon rendement chaque année tout en voyant la valeur de ses parts stagner, voire baisser.
Reprenons notre exemple :
- En 2023, la SCPI verse un dividende de 50 euros. Le prix de la part est de 1.000 euros. Le taux de distribution est donc de 5%.
- En 2024, la SCPI verse toujours un dividende de 50 euros, mais le prix de la part a baissé à 800 euros. Avec 6,25 %, le taux de distribution est meilleur, pourtant, le capital a été dévalorisé …
Ces derniers mois, certaines SCPI ont du faire face à un contexte difficile en raison de la remontée brutale des taux d’intérêt, qui a entraîné une baisse de la collecte et des revalorisations à la baisse du prix de certaines parts de SCPI. Il convient donc d’être très vigilant sur les taux de distribution affichés en 2024 …
Le TRI : une vision complète et long terme
Le TRI (Taux de Rendement Interne), lui, donne une image beaucoup plus complète de la performance d’une SCPI. Il tient compte, sur une durée déterminée (souvent 5, 10 ou 15 ans) :
- des dividendes perçus chaque année
- de la valeur de revente des parts
Autrement dit, le TRI reflète la rentabilité réelle de votre placement, en intégrant à la fois les revenus et l’évolution du capital sur la période considérée (5, 10 ou 15 ans). C’est donc un indicateur complet et plus pertinent, notamment si vous investissez à moyen ou long terme.
Un exemple pour comprendre
| Prix achat en 2019 | Dividendes versés de 2020 à 2024 | Prix de vente en 2024 | Taux de distribution 2024* | TRI 5 ans (2020 à 2024) |
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| SCPI A | 1 000 € | 50 € / an soit 250 € | 1 200 € | 4,17% | 7,71% |
| SCPI B | 1 000 € | 50 € / an soit 250 € | 800 € | 6,25% | 0,98% |
* pour simplifier, nous prenons l’hypothèse que le prix d’achat de la part est égal au prix de revente
Si l’on se contente de regarder le taux de distribution, la SCPI B semble plus attractive … mais en réalité, sur 5 ans, la SCPI A, qui a vu la valeur de sa part revalorisée, a un TRI supérieur.
Conclusion : avant d’investir dans une SCPI, ne vous laissez pas séduire uniquement par un taux de distribution élevé, regardez aussi le TRI sur 5 ou 10 ans, les stratégies d’investissement de la SCPI, la qualité de son patrimoine, et l’évolution de la **valeur de reconstitution.
