Article écrit le 11/02/2025 – Par MINGZI – Crédit photo : Shutterstock
Transmettre son patrimoine immobilier sans alourdir la fiscalité pour ses héritiers est une préoccupation pour de nombreux investisseurs. Les parts de SCPI, soumises aux droits de succession, peuvent toutefois bénéficier de stratégies d’optimisation fiscale. Donation, assurance-vie, abattements… Découvrez les solutions pour alléger la transmission de vos SCPI.
Investir en SCPI est une stratégie patrimoniale intéressante pour générer des revenus et diversifier son épargne. Toutefois, la transmission de ces parts en cas de décès soulève des questions de fiscalité. En effet, les parts de SCPI, comme tout autre actif, sont soumises aux règles de taxation successorale. Qu’elles soient transmises sans disposition particulière, par donation (avec ou sans démembrement), ou encore via un contrat d’assurance-vie, chaque option offre des avantages à considérer pour optimiser la transmission de son patrimoine.
1. SCPI : le fonctionnement général dans le cadre d’une succession
En cas de décès, les parts d’une SCPI sont transmises aux héritiers de leur détenteur ou aux bénéficiaires désignés dans un testament. Ces parts sont alors intégrées dans l’actif successoral et font l’objet d’une taxation selon les règles des droits de succession. Le montant des droits de succession dépend de plusieurs facteurs :
- De la valeur des parts au jour du décès. Celle-ci est évaluée sur la base du dernier prix de retrait fixé par la SCPI
- Du lien de parenté entre le défunt et les héritiers : les abattements et les taux varient en fonction du degré de parenté
- Des abattements et exonérations applicables : exonération totale pour le conjoint survivant, abattements spécifiques pour les enfants, frères et sœurs, etc
| Héritier | Abattement applicable | Taux des droits de succession |
| Conjoint/PACS | Exonération totale | 0 % |
| Enfants | 100 000 € | 5 % à 45 % |
| Frères et sœurs | 15 932 € | 35 % ou 45 % |
| Neveux et nièces | 7 967 € | 55 % |
| Non-parents | Aucun | 60 % |
2. SCPI et succession : la donation
La donation permet de transmettre une partie de son patrimoine de son vivant tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux. Cette stratégie est particulièrement intéressante lorsqu’elle concerne des parts de SCPI, car elle permet de réduire la charge fiscale pour les héritiers tout en conservant, dans certains cas, les revenus générés par l’investissement.
En effet, chaque parent peut transmettre jusqu’à 100.000 euros par enfant sans droits de donation, un avantage renouvelable tous les 15 ans. Pour les petits-enfants, l’abattement est de 31.865 euros.
Lorsque la donation des parts de SCPI est réalisée en nue-propriété, seule la valeur de la nue-propriété est prise en compte pour le calcul des droits de donation. La valorisation de la nue-propriété dépend de l’âge du donateur (usufruitier), ce qui permet d’optimiser la fiscalité en réduisant la valeur taxable. Si la donation est réalisée en nue-propriété avec réserve d’usufruit, le donateur continue à percevoir les revenus des SCPI jusqu’à son décès. Ainsi, il garde un complément de revenu tout en réduisant la charge fiscale pour ses héritiers. Au décès, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire des parts, sans frais supplémentaires, et perçoit les revenus de la SCPI.
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 – 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 – 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 – 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 – 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 – 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 – 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 – 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Par exemple, un parent âgé de 65 ans souhaite transmettre 150.000 euros de parts de SCPI à son enfant. Selon le barème fiscal en vigueur, la nue-propriété est évaluée à 60 % de la pleine propriété, soit 90.000 euros. Grâce à l’abattement de 100.000 euros, aucun droit de donation n’est dû. L’enfant deviendra pleinement propriétaire des parts au décès du parent, sans frais supplémentaires. Le parent continue de percevoir les revenus des SCPI jusqu’à son décès, lui garantissant ainsi un complément de revenu.
3. SCPI détenues via une assurance-vie : un cadre fiscal avantageux
L’acquisition de SCPI via un contrat d’assurance-vie est une solution efficace pour réduire la fiscalité successorale. En effet, les capitaux transmis via une assurance-vie ne font pas partie de l’actif successoral, ce qui permet d’éviter les droits de succession classiques. Par ailleurs, l’assurance vie offre un cadre fiscal avantageux en cas de décès. Les sommes investies avant 70 ans bénéficient d’un abattement de 152.500 euros par bénéficiaire. Pour les sommes investies après 70 ans, l’abattement est de 30.500 euros pour l’ensemble des bénéficiaires.
La détention de parts de SCPI dans le cadre d’une assurance vie comporte d’autres avantages. L’assurance-vie permet de désigner un ou plusieurs bénéficiaires qui recevront les capitaux hors succession, avec une fiscalité allégée. Les SCPI détenues via une assurance-vie bénéficient d’une plus grande liquidité, car les rachats sont facilités par l’assureur.
